SZMSZ társasház: kötelező-e, mit tartalmaz, ki fogadja el?

A társasház szervezeti-működési szabályzatát (SZMSZ) a közösségnek kell megállapítania, mert a közösség szerveit, azok hatáskörét és a közös költség viselésének szabályait ebben kell rögzíteni. A szabályzatot az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő hatvan napon belüli közgyűlésen fogadják el az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel, majd 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatóságnak. Ez a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) szerint van így; az idézetek a törvény magyar szövegei. Mintát nem adunk: a törvény tartalmi követelményeket ír elő, nem szövegmintát.

Kötelező-e az SZMSZ?

„A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.” (Tht. 13. § (1) bekezdés)

A „kell” egyértelmű: az SZMSZ a társasház alapdokumentuma a szervekről és a közös költségről. Van azonban egy kivétel a kis házaknál:

„A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (Tht. 13. § (3) bekezdés)

Legfeljebb hat lakásnál tehát a közösségen múlik, hogy a törvény szervezeti szabályait választja-e. Hat lakás fölött az SZMSZ-szabályok érvényesek.

Mit kell tartalmaznia?

„A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:” (Tht. 13. § (2) bekezdés)

A felsorolás hat pontból áll, mindegyik részletes szabályokat követel:

„a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,” (Tht. 13. § (2) bekezdés a) pont)

„b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül – a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, – felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,” (Tht. 13. § (2) bekezdés b) pont)

„c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.” (Tht. 13. § (2) bekezdés c)–f) pont)

Ellenőrzőlistaként: (a) a külön tulajdon használata és a nem mérhető szolgáltatások elszámolása; (b) a közös tulajdon fenntartása, ezen belül a közös költség viselése, a költséghátralékok megfizetése és felújítási alap képzése esetén az alap felhasználása; (c) a házirend; (d) a közgyűlés hatásköre és eljárása; (e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság hatásköre és feladatai; (f) a számvizsgáló bizottság, vagy ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogköre.

Mi a helyzet a felújítási alappal?

A keresett kérdés („mekkora legyen a felújítási alap?”) gyakran azt sugallja, hogy a törvény minimális összeget ír elő. A vizsgált törvényszöveg ezt nem teszi. A szabály feltételes: a „felújítási alap képzése esetén” az SZMSZ-nek rendelkeznie kell az alap felhasználásáról. Vagyis ha a közösség alapot képez, az SZMSZ-ben kell szabályoznia, mire használható. Hogy hozzon-e létre alapot, és mekkorát, azt a törvény idézett szövege nem dönti el.

Ki fogadja el, és hogyan?

„A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.” (Tht. 14. § (1) bekezdés)

Az „összes tulajdoni hányad szerinti” azt jelenti, hogy nem a jelenlévők, hanem az összes tulajdoni hányad számít. Módosítani bármikor lehet ugyanezen az úton:

„A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.” (Tht. 15. §)

Így válaszolható meg a „hol található az SZMSZ” kérdés is: az ingatlanügyi hatóság okirattárába kell benyújtani. Hogy a hatóságnál hogyan lehet belenézni, az idézett szövegből nem derül ki.

Online közgyűlés és írásbeli szavazás

Az SZMSZ dönti el, szabad-e elektronikus úton részt venni a közgyűlésen:

„A közgyűlésen a tulajdonostárs a jogait személyes megjelenés helyett elektronikus hírközlő eszközök igénybevételével akkor gyakorolhatja, ha a szervezeti-működési szabályzat az igénybe vehető elektronikus hírközlő eszközöket, valamint azok alkalmazásának feltételeit és módját úgy határozza meg, hogy a résztvevők azonosítása, és a résztvevők közötti kölcsönös és korlátozásmentes kommunikáció biztosított legyen.” (Tht. 38. § (4) bekezdés)

Vagyis az online részvétel nem kapcsolható be egyszerű döntéssel: előbb az SZMSZ-ben kell szabályozni az eszközöket, a feltételeket és a módot, az azonosítás és a kölcsönös kommunikáció biztosításával. Az írásbeli szavazás részletei ugyanígy az SZMSZ-be tartoznak:

„Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.” (Tht. 40. § (2) bekezdés)

Mit kérdezzen a tulajdonos?

• Megvan-e az SZMSZ, mikor fogadták el, és benyújtották-e az ingatlanügyi hatóságnak?
• Mi áll benne a közös költség viseléséről és a hátralékokról?
• Hogyan szól a felújítási alapról: van-e alap, és mire lehet használni?
• Megengedi-e az online részvételt, és az írásbeli szavazást hogyan szabályozza?

Miben segít a Unitify?

Az SZMSZ-t a közösség és a közös képviselője állítja össze és fogadja el; a Unitify nem ír szabályzatot. Segít a mindennapi működésben, amit a szabályzat leír: a közös költség és a hátralék lakásonként látszik, a közgyűlési határozatok és jegyzőkönyvek házanként tárolhatók és megoszthatók a tulajdonosokkal, a tulajdonosok értesítése a lakói alkalmazásban megy ki. Hogy az alkalmazásban leadott szavazat megfelel-e a törvénynek és az SZMSZ-nek, azt a közösség jogi képviselőjével kell megítélni. Az alkalmazás felülete egyelőre angol nyelvű, és projektenként állítjuk be; magyar felület még nincs.

Ha Ön közös képviselő, ingyen elkezdheti a Unitify magyarországi oldaláról. Ha tulajdonos, kérdezze meg a közös képviselőt a fenti kérdésekről; a beszámoló határidejéről a társasházi beszámolóról szóló cikkünkben írunk.

Források: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról, a hatályos szöveg 2025. november 29-i állapotban, Nemzeti Jogszabálytár; ellenőrizve 2026. november 7-én. Az idézett helyeket a net.jogtar.hu szövegével is összevetettük. Az újabb módosításokat nem kerestük: használat előtt nyissa meg a hatályos szöveget. Nem jogi tanács.