Osakehuoneistorekisteri: mitä taloyhtiön pitää tietää

Osakehuoneistorekisteri on Maanmittauslaitoksen pitämä rekisteri, johon kirjataan asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus ja panttaus. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kannalta rekisterillä on kolme vaikutusta. Osakkaan oikeus osallistua yhtiökokoukseen riippuu siitä, onko hän rekisterissä kokousta edeltävänä päivänä. Osakkaan ilmoittamat sähköpostiosoitteet tallennetaan rekisteriin. Ja yhtiön on toimitettava Maanmittauslaitokselle tietyt tekniset ja taloudelliset tiedot, jotka on päivitettävä vähintään kerran vuodessa; velvollisuutta rajaa 17 a §:n kolmas momentti, joten pieni yhtiö ei ole sidottu automaattisesti. Lainaukset ovat lakitekstiä Finlexin avoimesta datasta, luettu 7.11.2026.

Mikä osakehuoneistorekisteri on?

Asunto-osakeyhtiölaki sanoo, että yhtiön osakkeet kuuluvat rekisteriin:

”Yhtiön osakkeet kuuluvat huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa (1328/2018) tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin.” (Asunto-osakeyhtiölaki 2 luku 1 a §)

Rekisteriä pitää Maanmittauslaitos:

”Maanmittauslaitos kirjaa osakkeen saannon ja panttauksen sekä merkitsee muun osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan rajoituksen tarkoitusta varten pidettävään rekisteriin (osakehuoneistorekisteri).” (Laki 1328/2018 4 §)

Rekisterin tarkoituksesta laki sanoo näin:

”Huoneistotietojärjestelmä palvelee huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden vaihdannan, vakuuksien hallinnan ja näihin verrattavan toiminnan sekä yhtiön hallinnon ja sen osakkaiden tiedonsaannin tarpeita.” (Laki 1328/2018 2 §)

Yhtiön hallinto ja osakkaiden tiedonsaanti mainitaan siis tarkoituksena, ei vain kaupankäynti.

Kenen tehtävä on kirjata omistus?

Osakkaan eli uuden omistajan:

”Osakkeen saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt.” (Laki 1328/2018 5 §)

Taloyhtiö ei hae kirjausta osakkaan puolesta. Kirjauksella on oikeusvaikutus:

”Osakkeen luovutus tai panttaus ei sido luovuttajan tai pantinantajan velkojia, ellei kyseistä saantoa tai panttausta ole kirjattu osakehuoneistorekisteriin.” (Laki 1328/2018 12 §)

Tämän ei tarvitse olla hallituksen huoli, mutta se selittää, miksi osakas ja pankki pitävät rekisteriä tärkeänä. Hallitukselle ja isännöitsijälle rekisterin merkitys näkyy ennen kaikkea yhtiökokouksessa ja yhtiön omassa tiedonantovelvollisuudessa, joista kerrotaan alla.

Mitä rekisteri tarkoittaa yhtiökokoukselle?

Rekisterin merkintä ratkaisee, kuka voi osallistua kokoukseen:

”Osallistumisen edellytyksenä on, että osakkeenomistaja on yhtiökokousta edeltävänä päivänä (yhtiökokouksen täsmäytyspäivä) merkittynä osakeluetteloon tai huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 4 §:ssä tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin.” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 7 §)

Käytännössä: ennen kokousta hallituksen kannattaa tarkistaa, ketkä ovat rekisterissä kokousta edeltävänä päivänä. Kokouskutsun toimittamisessa rekisterillä on myös rooli:

”Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten.” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 21 §)

”Edellä 1 momentissa tarkoitetut yhteystiedot tallennetaan osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajan ilmoituksen perusteella.” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 21 §)

Osakkaan ilmoittama sähköpostiosoite siis tallennetaan rekisteriin, ja kutsu on toimitettava sille, joka sellaisen on ilmoittanut.

Mitä yhtiön pitää toimittaa Maanmittauslaitokselle?

Osakkeiden omistuksen lisäksi yhtiöllä on oma tiedonantovelvollisuutensa:

”Yhtiön on asetettava 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:n 4–7 kohdassa tarkoitetut tiedot saataville Maanmittauslaitoksen käyttämälle tekniselle rajapinnalle tai toimitettava ne Maanmittauslaitokselle sen tarjoaman käyttöliittymän kautta koneluettavassa muodossa.” (Laki 1328/2018 17 a §)

Yksi luetelluista kohdista, 13 §:n 1 momentin 3 kohta, koskee tietoja hallituksen kirjallisten selvitysten mukaisista toimenpiteistä:

”asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettujen selvitysten sekä 7 luvun 28 §:ssä tarkoitettujen ilmoitusten mukaisista toimenpiteistä.” (Laki 1328/2018 13 §)

Toisin sanoen kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat tiedot, jotka hallitus esittää yhtiökokoukselle, päätyvät myös Maanmittauslaitokselle. 13 a §:n kohdat 4–7 koskevat yhtiön lainaa ja vastikkeita:

”4) siitä, jakautuuko vastuu luotosta yhtiössä osakeryhmille; 5) kunkin osakeryhmän kokonaisvastuun määrästä yhtiön lainapääomasta; 6) kunkin osakeryhmän vastattavana olevasta yhtiövastikkeen määrästä eriteltynä asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:ssä tarkoitettuun pääomavastikkeeseen ja muuhun vastikkeeseen; sekä 7) 1–6 kohdassa tarkoitettujen tietojen päivitysajankohdasta ja päivittäjästä.” (Laki 1328/2018 13 a §)

Päivitysväli:

”Tiedot on päivitettävä vähintään kerran vuodessa kuukauden kuluessa yhtiön asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä tarkoitetun varsinaisen yhtiökokouksen päättymisestä sekä viivytyksettä mainitun lain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutetun tahon tätä pyytäessä.” (Laki 1328/2018 17 a §)

Eli kerran vuodessa kuukauden kuluessa varsinaisen yhtiökokouksen päättymisestä, ja lisäksi viipymättä, kun isännöitsijäntodistusta pyytämään oikeutettu taho pyytää päivitystä.

Koskeeko velvollisuus jokaista yhtiötä?

Ei. Pykälän kolmas momentti rajaa sitä:

”Edellä 1 momentissa säädetty tiedonantovelvollisuus koskee yhtiötä, jossa on enintään viisi hallintakohdetta sekä yhtiötä, jonka hallintakohteet eivät ole tavanomaisen vaihdannan piirissä vain, jos sillä on 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, josta vastuu jakautuu osakeryhmille, taikka asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho tietojen päivittämistä pyytää.” (Laki 1328/2018 17 a §)

Yhtiö, jossa on enintään viisi hallintakohdetta, tai yhtiö, jonka hallintakohteet eivät ole tavanomaisen vaihdannan piirissä, on siis velvollinen vain kahdessa tapauksessa: jos sillä on 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, josta vastuu jakautuu osakeryhmille, tai jos isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho pyytää tietojen päivittämistä. Muut yhtiöt kuuluvat velvollisuuden piiriin pääsäännön mukaan. Tarkista silti pykälä itse ja kysy tarvittaessa isännöitsijältä tai lakimieheltä.

Ensimmäiset määräajat ovat päättyneet

Siirtymäsäännös kertoo, milloin tiedot piti toimittaa ensimmäisen kerran:

”Yhtiön, joka käyttää tietojen toimittamiseen Maanmittauslaitokselle sen tarjoamaa verkkoasiointipalvelua, on täytettävä 17 a §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettujen tietojen osalta ensimmäisen kerran 1 päivän tammikuuta ja 30 päivän kesäkuuta 2026 välisenä aikana.” (Laki 151/2023, voimaantulosäännös; laki 1328/2018 17 a §)

”Yhtiön, joka käyttää tietojen toimittamiseen Maanmittauslaitoksen tarjoamaa rajapintapalvelua, on täytettävä 17 a §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetuista tiedoista ensimmäisen kerran 1 päivän kesäkuuta 2025 ja 30 päivän kesäkuuta 2026 välisenä aikana.” (Laki 151/2023, voimaantulosäännös; laki 1328/2018 17 a §)

Molemmat ikkunat päättyivät 30.6.2026. Muiden tietojen, esimerkiksi lainatietojen, ensimmäiset ikkunat on määritelty samassa pykälässä; lue ne sieltä. Vanhojen yhtiöiden osakeluettelon siirrosta Maanmittauslaitokselle kerrotaan voimaanpanolaissa, mutta tekstin mainitseman määräajan mahdollisesta jatkamisesta emme ole saaneet vahvistusta, joten emme ilmoita sille päivämäärää.

Mitä hallitus ja isännöitsijä voivat tehdä

1. Selvittäkää, kuuluuko yhtiö 17 a §:n tiedonantovelvollisuuden piiriin kolmannen momentin mukaan.
2. Päättäkää, kuka toimittaa tiedot ja millä tavalla: tekninen rajapinta vai Maanmittauslaitoksen verkkoasiointipalvelu.
3. Pitäkää kunnossapito- ja muutostyötiedot ja kunnossapitoselvityksen perusteet koottuina yhteen paikkaan, niin tiedot ovat valmiina kokouksen jälkeen.
4. Merkitkää kalenteriin yhden kuukauden määräaika varsinaisen yhtiökokouksen päättymisestä.
5. Tarkistakaa ennen yhtiökokousta, ketkä ovat rekisterissä täsmäytyspäivänä, ja kootkaa osakkaiden ilmoittamat sähköpostiosoitteet.

Mitä Unitify tekee ja mitä ei

Yhtiö toimittaa tiedot Maanmittauslaitokselle itse. Unitify ei ole yhteydessä Maanmittauslaitokseen eikä mihinkään muuhun valtion järjestelmään. Unitify auttaa pitämään tiedot koossa: osakkaat ja huoneistot, vastikkeet ja maksamattomat erät huoneistoittain sekä asiakirjat, kuten päätökset ja pöytäkirjat, yhdessä järjestelmässä, jotta tarvittavat tiedot löytyvät. Sovelluksen käyttöliittymä on toistaiseksi englanniksi ja se määritetään projektikohtaisesti; suomenkielistä käyttöliittymää ei vielä ole.

Jos olet hallituksessa tai isännöit useampaa taloyhtiötä, voit aloittaa ilmaiseksi Unitifyn Suomi-sivulta.

Lähteet: Laki huoneistotietojärjestelmästä 1328/2018, asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, laki 1329/2018 ja laki 151/2023, Finlexin avoin data; luettu 7.11.2026. Tarkista ajantasainen teksti ennen kuin luotat tähän. Tämä ei ole oikeudellista neuvontaa.