Kunnossapitotarveselvitys: onko se pakollinen?

Sana kunnossapitotarveselvitys ei esiinny asunto-osakeyhtiölaissa, mutta velvollisuus on olemassa: varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys siitä, millaista kunnossapitoa yhtiön rakennukset ja kiinteistöt tarvitsevat yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana. Käytännössä selvitystä kutsutaan usein kunnossapitotarveselvitykseksi, mutta se on käytännön nimi, ei lain termi. Lainaukset ovat asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 tekstiä Finlexin avoimesta datasta ja Finlexin sivulta, luettu 7.11.2026.

Onko sana laissa?

Ei. Etsimme sanaa koko lain tekstistä, eikä sitä löytynyt. Laki puhuu hallituksen kirjallisesta selvityksestä. Tämä on hyvä tietää, kun joku sanoo, että laki vaatii kunnossapitotarveselvityksen: vaatimus on olemassa, mutta nimi on käytännön. Se vaikuttaa myös siihen, mitä selvitykseltä voi vaatia: lain mukaan sen sisältö on määritelty lain sanamuodossa, ei jonkin järjestön lomakkeessa.

Mitä laki sanoo?

Varsinaisen yhtiökokouksen pykälässä luetellaan, mitä kokouksessa on esitettävä. Toinen kohta:

”hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin;” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 § 2 momentti 2 kohta)

Lauseessa on neljä rajausta:

• Tekijä: hallitus, ja kirjallisesti.
• Aikajänne: yhtiökokousta seuraavat viisi vuotta.
• Kohde: yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapito.
• Raja: kunnossapito, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Selvityksen ei siis tarvitse luetella jokaista pientä korjausta. Se koskee sellaista kunnossapitoa, jolla on olennainen vaikutus asumiseen tai kustannuksiin.

Milloin selvitys on esitettävä?

Varsinaisessa yhtiökokouksessa. Kokouksen aika on rajattu:

”Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta.” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 §)

Tilikauden ollessa kalenterivuosi kokous on pidettävä viimeistään 30. kesäkuuta. Selvitys on tuotava kokoukseen, ja kokouskutsussa on mainittava, missä ja milloin kokousasiakirjat ovat nähtävänä (6 luku 19 §): hallituksen päätösehdotukset ja tilinpäätösasiakirjat on pidettävä nähtävänä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta (6 luku 22 §).

Äänestetäänkö selvityksestä?

Lain rakenteen mukaan ei. Pykälässä on kaksi luetteloa: se, mitä kokouksessa on esitettävä, ja se, mistä on päätettävä. Kunnossapitoselvitys on ensimmäisessä. Päätettävien asioiden joukossa on muun muassa tämä:

”talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle;” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 § 3 momentti 4 kohta)

Selvitys on siis pohjatieto. Raha-asioista päätetään talousarviossa ja vastikkeen määrässä, jos ne kuuluvat yhtiökokoukselle. Pykälä ei sano, että selvityksestä pitäisi äänestää.

Toinen selvitys: tehdyt työt

Samassa luettelossa on toinenkin selvitys:

”hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.” (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 § 2 momentti 3 kohta)

Eli tulevien töiden selvityksen lisäksi hallitus kertoo, mitä on jo tehty ja milloin. Kokonaisuus muodostaa kahden suunnan kuvan: taaksepäin ja viisi vuotta eteenpäin.

Kuka vastaa selvityksestä?

Hallitus. Laki edellyttää, että taloyhtiöllä on hallitus, kun taas isännöitsijä on vapaaehtoinen:

”Yhtiöllä on oltava hallitus. Sillä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää.” (Asunto-osakeyhtiölaki 7 luku 1 §)

Laki puhuu hallituksen selvityksestä. Se, kuka käytännössä valmistelee tekstin, on yhtiön oma asia: isännöitsijä, jos yhtiöllä sellainen on, tai hallituksen jäsenet itse. Hyvä rakenne ja valmiiksi koottu laitehistoria säästävät aikaa kummassakin tapauksessa joka vuosi, kun selvitys on tehtävä uudelleen.

Esimerkki rakenteesta

Selvitys on helppo lukea, kun jokaisesta rakennusosasta kerrotaan samat asiat samassa järjestyksessä. Esimerkiksi julkisivusta: mikä osa, minkä ikäinen, milloin sitä on viimeksi korjattu, mitä seuraavan viiden vuoden aikana on tarkoitus tehdä, mihin vuoteen työ sijoittuu ja miten arvioitu kustannus näkyy vastikkeessa. Sama rivi toistuu katolle, ikkunoille, putkistolle ja ilmanvaihdolle. Näin osakas, joka lukee selvityksen ennen kokousta, näkee yhdellä silmäyksellä, mihin vuosiin kustannukset kasaantuvat. Kun rakenne pysyy samana vuodesta toiseen, muutokset edelliseen vuoteen näkyvät heti ja keskustelu kokouksessa keskittyy olennaiseen. Tämä on käytännön ehdotus, ei lain vaatimus.

Mitä tapahtuu tiedoille tämän jälkeen?

Selvityksiin liittyvät tiedot eivät jää vain pöytäkirjaan. Huoneistotietolaki kuvaa rekisterin, johon kirjataan tietoja näiden selvitysten mukaisista toimenpiteistä:

”asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettujen selvitysten sekä 7 luvun 28 §:ssä tarkoitettujen ilmoitusten mukaisista toimenpiteistä.” (Laki 1328/2018 13 §)

Yhtiön tiedonantovelvollisuudesta Maanmittauslaitokselle ja sen rajauksista kerromme erikseen artikkelissa osakehuoneistorekisteristä. Tässä riittää, että selvityksen tiedot kannattaa pitää jäsenneltyinä: ne tarvitaan sekä kokoukseen että mahdollisesti rekisteriin.

Mitä laki jättää avoimeksi?

Emme löytäneet lain tekstistä:

• vaatimusta tietystä muodosta, lomakkeesta tai pituudesta,
• tietyn tarkkuuden vaatimusta kustannusarviolle,
• erillistä seuraamusta sille, että selvitys puuttuu,
• sitä, että kokouksen pitäisi hyväksyä selvitys.

Muodosta on siksi sovittava käytännössä. Valmiita pohjia on tarjolla eri lähteistä; niitä emme tässä arvioi, ja ne ovat apuvälineitä, eivät lain vaatimus.

Näin hallitus voi koota selvityksen

1. Listatkaa rakennusosat: katto, julkisivu, ikkunat, putkistot, ilmanvaihto, hissit, sähköt, piha.
2. Merkitkää kullekin ikä, edellinen toimenpide ja arvioitu jäljellä oleva käyttöikä.
3. Valitkaa viisi seuraavaa vuotta ja sijoittakaa kunnossapito vuosille, niiltä osin kuin se vaikuttaa olennaisesti käyttöön tai kustannuksiin.
4. Arvioikaa kustannus ja sen vaikutus vastikkeeseen, ja merkitkää, mikä on arvio ja mikä tarjous.
5. Kirjoittakaa erikseen selvitys jo tehdyistä huomattavista töistä ja niiden ajankohdista.
6. Toimittakaa selvitys kokousasiakirjojen mukana ja säilyttäkää se pöytäkirjan liitteenä.

Mitä Unitify tekee

Selvityksen kirjoittaa hallitus tai isännöitsijä, ja Unitify ei kirjoita sitä puolestanne. Unitify auttaa työn ympärillä: laiterekisteri huoltohistorioineen, pyynnöt ja viat kiinteistöittäin, vastikkeet ja maksamattomat erät huoneistoittain sekä ilmoitukset osakkaille asukassovelluksessa, jossa näet, kuka ne on avannut. Tekoäly voi laatia luonnoksia, jotka hallitus tarkistaa ja hyväksyy. Asiakirjat, kuten selvitys ja kokousmateriaalit, ovat yhdessä paikassa. Sovelluksen käyttöliittymä on toistaiseksi englanniksi ja se määritetään projektikohtaisesti; suomenkielistä käyttöliittymää ei vielä ole.

Jos olet hallituksessa tai isännöit useampaa taloyhtiötä, voit aloittaa ilmaiseksi Unitifyn Suomi-sivulta.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ja laki huoneistotietojärjestelmästä 1328/2018, Finlexin avoin data; luettu 7.11.2026, muutosta 535/2026 itseään emme ole lukeneet. Tarkista ajantasainen teksti ennen kuin luotat tähän. Tämä ei ole oikeudellista neuvontaa.