Liigu sisu juurde
Unitify
Alusta tasuta
Tasuta dokumendipõhi

Korteriühistu otsus koosolekut kokku kutsumata: eelnõu ja hääletusprotokolli näidis (Word, PDF)

Autor: Ilia Sotonin

Korteriomanikud võivad otsuse vastu võtta ka üldkoosolekut kokku kutsumata. Juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja annab vastamiseks vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega. Üldkoosoleku kvoorumi nõue kehtib ka siin ja otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest (põhikiri võib nõuda rohkem). Tulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli. Nii sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 21.

Allpool on Unitify enda näidis, mitte ametlik vorm. Ühel lehel on teade koos otsuse eelnõuga, korteriomanike vastuste tabel ja hääletusprotokoll, mille osad järgivad KrtS § 21 lõiget 4. Täida see käsitsi või Wordis ja lase enne kasutamist korteriühistu juristil üle vaadata.

Laadi alla Word (.docx)Laadi alla PDF

Avaneb sinu brauseri prindiaken: vali printer või „Salvesta PDF-ina“. Prinditakse ainult dokumendipõhi. Tasuta, registreerumata.

Mida Unitify selles teeb

Kas korteriomanikud võivad otsustada üldkoosolekut kokku kutsumata?

Jah, korteriomandi- ja korteriühistuseadus annab selleks otsese õiguse:

  • Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.

    KrtS § 21 lg 1, Riigi Teataja

Kogu menetlus käib kirjalikult: juhatus saadab eelnõu, korteriomanikud vastavad tähtajaks ja juhatus koostab tulemuste kohta hääletusprotokolli.

Kuidas toimub otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata?

Juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele ja annab vastamiseks vähemalt seitse päeva. Seadus ütleb:

  • Juhatus saadab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

    KrtS § 21 lg 2, Riigi Teataja

Seitse päeva on seaduse miinimum. Kui põhikiri näeb ette pikema tähtaja, kehtib see. Kirjuta tähtaeg teatesse kuupäeva ja kellaajaga, et vastuste arvestamisel ei tekiks vaidlust.

Kas kvoorumi nõue kehtib ka kirjalikul hääletusel?

Jah. Üldkoosoleku kvoorumi nõuet kohaldatakse ka otsusele, mis tehakse koosolekut kokku kutsumata:

  • Kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata.

    KrtS § 21 lg 2, Riigi Teataja

  • Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

    KrtS § 20 lg 2, Riigi Teataja

Kontrollida tuleb kaht asja korraga: hääli ja kaasomandi osi. Näidise kvoorumi tabelis on mõlemale oma rida. Keda kirjalikus menetluses osalejaks lugeda, KrtS § 21 eraldi ei ütle. Näidises arvestame tähtajaks seisukoha esitanud korteriomanikke: see on meie lugemine, lase juristil see üle kinnitada.

Mitu häält on vaja, et otsus oleks vastu võetud?

Üle poole antud häältest, kui põhikiri ei nõua rohkem:

  • Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

    KrtS § 21 lg 3, Riigi Teataja

Arvestus käib antud häälte pealt. Hääli loetakse korteriomandite kaupa: iga korteriomand annab ühe hääle, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 22 lg 1).

Mis kantakse hääletusprotokolli?

Hääletusprotokolli koostab juhatus ja selle sisu on seaduses ette antud viie punktina:

  • Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse:

    KrtS § 21 lg 4, Riigi Teataja

  • 1) korteriühistu nimi ja asukoht;

    KrtS § 21 lg 4 p 1, Riigi Teataja

  • 2) protokollija nimi;

    KrtS § 21 lg 4 p 2, Riigi Teataja

  • 3) vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed;

    KrtS § 21 lg 4 p 3, Riigi Teataja

  • 4) otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu;

    KrtS § 21 lg 4 p 4, Riigi Teataja

  • 5) muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.

    KrtS § 21 lg 4 p 5, Riigi Teataja

Pane tähele punkti 3: protokolli kantakse ka otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed. Näidise tulemuste tabelis on selle jaoks eraldi veerg.

Mis on hääletusprotokolli lisa?

Lisa on korteriomanike endi vastused:

  • Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud korteriomanike seisukohtade ärakirjad on hääletusprotokolli lahutamatu lisa.

    KrtS § 21 lg 5, Riigi Teataja

Hoia iga vastus alles sellisena, nagu see saabus: e-kiri, paberil vastus või muu salvestus. Näidise vastuste tabelis on veerg, kuhu märkida, et vastus on lisatud.

Mida tähendab „kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm“?

See tähendab püsivat salvestust koos nimedega, omakäelist allkirja ei ole vaja. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) ütleb:

  • Kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab tehing olema tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud.

    TsÜS § 79, Riigi Teataja

Tavaline näide on e-kiri, millest on näha saatja nimi. Kas sinu korteriühistu kanal sellele nõudele vastab, hinda koos juristiga. Unitify dokumente ei allkirjasta ja e-allkirja ei paku.

Kas kirjalik otsus on võimalik, kui kõik korteriomanikud on nõus?

Jah. Kui kõik korteriomanikud nõustuvad otsusega, võib otsuse teha kirjalikult ja kõigi allkirjadega, ilma eelnõu saatmise ja hääletusprotokollita (KrtS § 21 lg 6–7). Lõige 6 ütleb seda ühe omaniku kohta, lõige 7 laiendab seda juhule, kus omanikke on rohkem ja kõik nõustuvad:

  • Kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule, võib otsuseid vastu võtta, järgimata käesoleva seaduse §-s 20 ja käesoleva paragrahvi lõigetes 1–5 sätestatut. Sel juhul tuleb otsus vormistada kirjalikult ja allkirjastada korteriomaniku poolt.

    KrtS § 21 lg 6, Riigi Teataja

  • Käesoleva paragrahvi lõikes 6 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui korteriomanikke on rohkem ja nad kõik nõustuvad otsusega.

    KrtS § 21 lg 7, Riigi Teataja

Allkirjad antakse käsitsi või digiallkirjaga, väljaspool Unitify rakendust. Näidise viimases plokis on selle jaoks märkeruut. Kui kas või üks korteriomanik ei ole nõus, kasuta eelnõu, tähtaja ja hääletusprotokolliga menetlust.

Lõige 6 räägib ühest allkirjastavast omanikust. Mitme omaniku puhul ei ütle seadus eraldi, kes allkirjastab; meie lugemine on, et allkirjastavad kõik nõustuvad omanikud. Kinnita seda juristiga.

Kui kaua saab otsust vaidlustada?

60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest:

  • Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.

    KrtS § 29 lg 3, Riigi Teataja

Hoia teade, vastused ja hääletusprotokoll koos alles: need näitavad, kuidas otsus vastu võeti.

Allikad

Kontrollitud Riigi Teatajas 4. novembril 2026. Seaduste tekst muutub: enne sellele tuginemist ava kehtiv redaktsioon.

Korteriomanike otsus koosolekut kokku kutsumata: teade, vastused ja hääletusprotokoll

Osa A – teade korteriomanikele ja otsuse eelnõu · Osa B – hääletusprotokoll (KrtS § 21)

A. Korteriühistu nimi ja asukoht
Teate saatmise kuupäev ja viis (nt e-kiri, paberil)
Seisukoha esitamise tähtaeg: kuupäev ja kellaaeg (vähemalt 7 päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat; KrtS § 21 lg 2)
Kuidas vastata: e-posti aadress või muu kirjalikku taasesitamist võimaldav viis
Kus saab otsuse eelnõu ja seotud dokumentidega tutvuda
Teate saatnud juhatuse liige ja tema kontakt

Otsuse eelnõu (iga otsus eraldi punktina, nii et sellele saab vastata poolt või vastu)

Juhend korteriomanikule

  1. 1.Vastus esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja see peab jõudma juhatuseni tähtajaks (KrtS § 21 lg 2).
  2. 2.Vastuses märgitakse korteriomaniku nimi, korteri number ja seisukoht iga otsuse kohta: poolt, vastu või erapooletu.
  3. 3.Kui korteriomanik jääb otsuse suhtes eriarvamusele, kantakse tema nõudel eriarvamuse sisu hääletusprotokolli (KrtS § 21 lg 4).
  4. 4.Korteriomanike vastuste koopiad lisatakse hääletusprotokollile (KrtS § 21 lg 5).

Korteriomanike vastused (täidab juhatus)

Korteri nrKorteriomaniku nimiHääli / kaasomandi osaPoolt / vastu / erapooletuVastuse kuupäevVastus lisatud (jah/ei)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

B. Hääletusprotokoll (KrtS § 21 lg 4)

  1. 1.Korteriühistu nimi ja asukoht: ________________________
  2. 2.Protokollija nimi: ________________________
  3. 3.Vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed: tabel allpool.
  4. 4.Eriarvamused (korteriomaniku nõudel): read allpool.
  5. 5.Muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud: read allpool.

Kvoorumi kontroll (KrtS § 20 lg 2 ja § 21 lg 2)

NäitajaKokku korteriühistusSeisukoha tähtajaks esitanud korteriomanikelÜle poole? (jah/ei)
Hääled
Kaasomandi osad

Kvoorumi tulemus

  • Vastanutele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest: kvoorum on olemas
  • Kvoorumit ei ole: KrtS § 21 lg 2 nõue ei ole täidetud
  • Põhikiri näeb ette teistsuguse kvoorumi: ________________________

Hääletustulemused otsuste kaupa (otsus on vastu võetud, kui poolt on üle poole antud häältest, kui põhikiri ei nõua rohkem; KrtS § 21 lg 3)

NrOtsusPoolt / vastu / erapooletu (hääli)Vastu võetud (jah/ei)Otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed
1
2
3
4

Eriarvamused (korteriomaniku nimi ja eriarvamuse sisu)

Muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud (nt tähtaja järel saabunud vastused, vastamise viis)

Lisad ja saatmine

  1. 1.Korteriomanike seisukohtade ärakirjad on hääletusprotokolli lahutamatu lisa (KrtS § 21 lg 5). Lisatud ____ vastust ____ lehel.
  2. 2.Juhatus saadab hääletusprotokolli korteriomanikele viivitamata (KrtS § 21 lg 4). Saadetud: kuupäev ____________, viis ____________.

Kui kõik korteriomanikud on otsusega kirjalikult nõus (KrtS § 21 lg 6–7)

  • Ei: kasutatakse ülaltoodud menetlust (eelnõu, tähtaeg, vastused, hääletusprotokoll)
  • Jah: kõik korteriomanikud nõustuvad otsusega, otsus tehakse kirjalikult ja kõik korteriomanikud allkirjastavad selle; eelnõu saatmise ja hääletusprotokolli menetlust ei kasutata

Hääletusprotokolli koostanud juhatuse liige

Nimi, allkiri, kuupäev

Protokollija

Nimi, allkiri, kuupäev

Unitify näidis, koostatud KrtS § 20 lg 2 ja § 21 alusel. See ei ole ametlik vorm. KrtS § 21 lg 4 ei nimeta, kes hääletusprotokollile alla kirjutab: allkirjaread on meie ettepanek. Enne kasutamist tuleb näidis korteriühistu juristiga kooskõlastada.

Kuidas näidist kasutada

  1. 1

    Koosta otsuse eelnõu ja määra tähtaeg

    Kirjuta iga otsus eraldi punktina, nii et sellele saab vastata poolt või vastu. Märgi teatesse seisukoha esitamise tähtaeg: vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (KrtS § 21 lg 2).

  2. 2

    Saada eelnõu kõigile korteriomanikele

    Eelnõu läheb igale korteriomanikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-kirjaga. Kirjuta teatesse, kuidas vastata ja kus saab dokumentidega tutvuda. Hoia alles märge, kellele, millal ja kuidas teade saadeti.

  3. 3

    Kogu vastused ja kontrolli kvoorumit

    Kanna iga vastus korteri kaupa tabelisse ja hoia vastus ise alles: korteriomanike seisukohtade ärakirjad on hääletusprotokolli lahutamatu lisa. Kvoorumi jaoks peab vastanutele kuuluma üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikiri ei näe ette teisiti. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest.

  4. 4

    Koosta hääletusprotokoll ja saada see viivitamata

    Kanna protokolli korteriühistu nimi ja asukoht, protokollija nimi, otsused koos tulemuste ja poolt hääletanute nimedega, eriarvamused nõudmisel ning muud olulised asjaolud. Saada protokoll korteriomanikele viivitamata. Otsuse kehtetuks tunnistamise nõude saab esitada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest (KrtS § 29 lg 3).

Mida juristiga kokku leppida

Näidis ei ole seaduse tekst ega ametlik vorm. Need küsimused tasub sinu korteriühistu jaoks läbi arutada.

  • Põhikiri. Kas põhikiri näeb ette pikema vastamise tähtaja, teistsuguse kvoorumi, suurema häälteenamuse või teistsuguse häälte arvestuse (üks hääl korteriomandi kohta, korteriomaniku kohta või kaasomandi osa järgi; KrtS § 22 lg 1)?
  • Kes on osaleja. KrtS § 21 lg 2 ütleb, et kvoorumi nõuet kohaldatakse ka koosolekut kokku kutsumata otsusele, kuid ei ütle eraldi, keda selles menetluses osalejaks lugeda. Näidises arvestame tähtajaks seisukoha esitanud korteriomanikke. See on meie lugemine.
  • Erapooletud ja hilinenud vastused. Kas erapooletu vastus on „antud hääl“ ja mida teha tähtaja järel saabunud vastusega, KrtS § 21 lg 3 tekst eraldi ei ütle.
  • Vastuse vorm. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 79 järgi tähendab kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm püsivat salvestust koos nimedega, omakäelist allkirja ei nõuta. Kas e-kiri, rakenduses antud vastus või muu kanal sinu korteriühistus sellele vastab, hindab jurist.
  • Allkiri hääletusprotokollil. KrtS § 21 lg 4 ütleb, et protokolli koostab juhatus, kuid ei nimeta, kes sellele alla kirjutab. Näidise allkirjaread on meie ettepanek.
  • Ühehäälne kirjalik otsus. Kui kasutad KrtS § 21 lg 6–7 võimalust, kontrolli, et nõus on tõesti kõik korteriomanikud ja et kõigi allkirjad on olemas (käsitsi või digiallkirjaga, väljaspool Unitify rakendust).
Kasutusvalmis

Mida Unitify selles teeb

Unitify ei koosta otsuse eelnõu ega hääletusprotokolli ega allkirjasta midagi: näidise täidad käsitsi või Wordis. Unitify aitab eelnõu korteriomanikeni viia ja vastused korteri kaupa üles märkida. Rakenduse kasutajaliides on praegu inglise ja vene keeles ja see seadistatakse sinu projekti jaoks; eestikeelset liidest veel ei ole.

  • Eelnõu ja tähtaeg korteriomanikele

    Otsuse eelnõu ja vastamise tähtaja saad saata korteriomanikele teatena elanike rakenduses. Teate teksti ja keele valib juhatus või haldur. Kas rakenduse teade täidab KrtS § 21 lg 2 vorminõude, on küsimus korteriühistu juristile.

  • Vastused korteri kaupa

    Korteriomanikud saavad rakenduses hääletada ning sina näed osalemist ja hääli korterite kaupa. Tööriist salvestab hääled. Me ei väida, et rakenduses antud vastus vastab KrtS § 21 vorminõudele: seda hindab korteriühistu jurist.

  • Protokoll ja lisad hoone dokumentides

    Hääletusprotokolli skaneeringu ja vastuste koopiad saad hoida hoone dokumentides ning avaldada korteriomanikele. See teeb dokumendi korteriomanikele kättesaadavaks, kuid ei tõenda, et seaduse nõue on täidetud.

Otsus koosolekut kokku kutsumata: küsimused

Kas korteriühistu saab otsuse vastu võtta koosolekut kokku kutsumata?

Jah. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg 1 järgi on korteriomanikel õigus vastu võtta otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata. Juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja määrab vastamise tähtaja.

Kui pikk peab olema vastamise tähtaeg?

Vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (KrtS § 21 lg 2).

Kas kvoorum kehtib ka otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata?

Jah. Kui seadus või põhikiri näeb ette üldkoosoleku otsustusvõimeks vajaliku häälte arvu, kohaldatakse seda ka koosolekut kokku kutsumata tehtavale otsusele (KrtS § 21 lg 2). Seaduse järgi peab osalejatele kuuluma üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 20 lg 2).

Mitu häält on vaja, et otsus oleks vastu võetud?

Üle poole antud häältest, kui põhikiri ei nõua suuremat häälteenamust (KrtS § 21 lg 3). Iga korteriomand annab ühe hääle, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 22 lg 1).

Mis kantakse hääletusprotokolli?

Korteriühistu nimi ja asukoht, protokollija nimi, vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu ning muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud (KrtS § 21 lg 4). Korteriomanike seisukohtade ärakirjad on protokolli lahutamatu lisa (KrtS § 21 lg 5). Juhatus saadab protokolli korteriomanikele viivitamata.

Kas korteriomaniku vastus peab olema allkirjastatud?

Seadus nõuab seisukohta kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (KrtS § 21 lg 2). Selline vorm tähendab püsivat salvestust koos tehingu teinud isiku nimega, omakäelist allkirja ei nõuta (TsÜS § 79). Kas sinu kasutatav kanal sellele vastab, kontrolli juristiga.

Kirjalik otsus korteriühistus: mis siis, kui kõik korteriomanikud on nõus?

Kui kõik korteriomanikud nõustuvad otsusega, võib otsuse teha kirjalikult ja kõigi allkirjadega, ilma eelnõu saatmise ja hääletusprotokollita (KrtS § 21 lg 6–7). Näidise viimases plokis on selle jaoks märkeruut.

Kui kaua saab koosolekut kokku kutsumata tehtud otsust vaidlustada?

Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates (KrtS § 29 lg 3). Hoia teade, vastused ja hääletusprotokoll seepärast koos alles.

Veel samal teemal