Korteriühistu juhatuse liige: valimine, tähtaeg, tasu ja vastutus

Korteriühistu juhatuse liige valitakse kuni kolmeks aastaks, kui põhikiri ei näe ette muud tähtaega, ja põhikirjaga ei saa ametiaega teha pikemaks kui viis aastat. Tasu võib maksta, kui põhikiri ei näe ette teisiti: summa ja korra otsustab üldkoosolek. Kohustuste rikkumisega tekitatud kahju eest vastutavad juhatuse liikmed solidaarselt ja nõue aegub üldjuhul viie aastaga. Tagasi astuda saad sõltumata põhjusest, teatades sellest üldkoosolekule.

Mis on juhatus ja kas see peab olema?

Juhatuse reeglid on kahes seaduses: korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) ja mittetulundusühingute seaduses (MTÜS). KrtS ütleb, millised MTÜS-i sätted kohalduvad:

„Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut.“ (KrtS § 24 lg 1)

Vaikimisi on juhatuses üks kuni kolm liiget. Seadus nimetab ühe liikmega juhatuse liiget juhatajaks, põhikiri võib määrata teise liikmete arvu (KrtS § 24 lg 2). Korteriühistu juhatuse esimees on samuti juhatuse liige: tähtaja, tasu ja vastutuse reeglid on talle samad.

„Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.“ (KrtS § 24 lg 3)

Kui juhatust ei ole, juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 4).

Kes saab olla juhatuse liige ja kuidas toimub valimine?

„Juhatuse liige peab olema teovõimeline füüsiline isik.“ (MTÜS § 26 lg 2)

Firma juhatuse liige olla ei saa, firma jaoks on valitseja roll (vaata allpool). Liikmeks määramiseks on vaja tema nõusolekut (MTÜS § 28 lg 1).

Valimine toimub üldkoosolekul. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus ja kutse tuleb saata vähemalt seitse päeva ette, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 1 ja 5, mida korteriühistule kohaldab KrtS § 20 lg 1). Iga korteriomand annab ühe hääle, kui põhikiri ei ütle teisiti (KrtS § 22 lg 1). Valituks loetakse see, kes sai kõige rohkem hääli:

„Isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.“ (MTÜS § 22 lg 1¹)

Tulemus läheb üldkoosoleku protokolli. Omanik võib saata esindaja volikirjaga. Otsuseid saab teha ka koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21 lg 1).

Kui pikk on volituste tähtaeg ja kuidas seda pikendada?

„Juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat. Juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär.“ (MTÜS § 28 lg 1¹)

Märgi kalendrisse ametiaja lõpp ja päev aasta enne seda. Registrisse kantud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsus tuleb esitada registripidajale viivitamata (sama lõige). Üldkoosolek ei pea tähtaega ära ootama:

„Juhatuse liikme võib üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda.“ (MTÜS § 28 lg 2)

Põhikiri võib seda piirata:

„Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.“ (MTÜS § 28 lg 3)

Loe oma põhikirjast, kas tagasikutsumine on seotud põhjusega.

Kes otsustab juhatuse liikme tasu ja kui suur see on?

„Kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega.“ (MTÜS § 28¹ lg 1)

Kindlat summat seadus ei anna. Piiriks on mõistlikkus: üldkoosolek peab tagama, et juhatuse liikmele tehtavate maksete kogusumma oleks mõistlikus vastavuses tema ülesannete ja ühistu majandusliku olukorraga (MTÜS § 28¹ lg 2). Üks ettevaatus: KrtS § 24 lg 1 viitab MTÜS-i §-dele 27–29. Meie lugemise järgi hõlmab see vahemik ka tasu sätet § 28¹, kuid eraldi seadus seda välja ei ütle. Tasu maksustamist me selles artiklis ei käsitle, selle kohta küsi raamatupidajalt.

Milline on juhatuse liikme vastutus?

„Juhatuse liige peab oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.“ (MTÜS § 32 lg 1)

„Juhatuse liikmed, kes on oma kohustuste rikkumisega tekitanud mittetulundusühingule kahju, vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest solidaarselt. Juhatuse liige vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.“ (MTÜS § 32 lg 2)

Tõendama peab liige ise. Seepärast hoia alles otsused, protokollid ja kirjavahetus. Nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui põhikiri või kokkulepe juhatuse liikmega ei näe ette muud tähtaega (MTÜS § 32 lg 3). Nõude võib esitada ka ühistu võlausaldaja, kes ühistu varast rahuldust ei saa (MTÜS § 32 lg 4).

Millised on juhatuse kohustused?

Juhatus kutsub kokku üldkoosoleku (MTÜS § 20 lg 1) ja koostab majanduskava, mille kehtestab üldkoosolek (KrtS § 41 lg 1 ja 3). Kui ühistu peab koostama majandusaasta aruande, teeb seda juhatus (KrtS § 51 lg 1), vaata aruande tähtaegu. Koosolekuta otsuse järel koostab juhatus hääletusprotokolli (KrtS § 21 lg 4). Omanikul on õigus saada juhatuselt teavet ja tutvuda dokumentidega (KrtS § 45 lg 1). Juhatus on otsustusvõimeline, kui koosolekul osaleb üle poole liikmetest, ja koosolekuta otsuseks peavad kõik liikmed kirjalikult poolt hääletama, kui põhikiri ei näe ette teisiti (MTÜS § 29 lg 1 ja 3).

Kuidas juhatusest tagasi astuda?

„Juhatuse liige võib juhatusest tagasi astuda sõltumata põhjusest, teatades sellest enda määranud organile. Juhatuse liikmega sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule.“ (MTÜS § 28 lg 3¹)

Tagasiastumise avaldus on adresseeritud organile, kes sind määras, ehk üldkoosolekule. Põhjust ei pea nimetama. Avaldusse kirjuta ühistu nimi ja registrikood, oma nimi, selge lause, et astud juhatusest tagasi, kuupäev ja allkiri. Kuidas teade üldkoosolekuni jõuab (näiteks kõigile omanikele saadetuna), lepi kokku ühistu juristiga: see on meie soovitus, mitte seaduse nõue.

Kas korteriühistut võib juhtida firma?

„Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja).“ (KrtS § 26 lg 1)

Valitsejale kehtivad juhatuse valimise, tegevuse ja vastutuse reeglid (KrtS § 26 lg 3). Valitseja määrab igale ühistule füüsilise isiku, majahalduri, kes seal tööd teeb (KrtS § 28 lg 1).

„Majahalduril peab olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses.“ (KrtS § 28 lg 2)

Enne lepingut küsi, kes on teie majahaldur ja milline kutse tal on.

Mida Unitify teeb

Unitify ei ole juhatus ega valitseja, vaid töövahend neile. Teated omanikele, näiteks teate uuest juhatuse liikmest, saadad elanike rakenduses ning teksti ja keele valid ise. Omanikud saavad rakenduses hääletada ja sina näed osalust ning häälte arvu korteri kaupa. Rakendus hääled salvestab, aga kas selline hääl loeb seaduse järgi, otsusta ühistu juristiga. Protokollid, lisad ja allkirjastatud skaneeringud hoitakse maja kaupa ja need saab omanikele avaldada. Majandamiskulude arved ja võlad on näha korteri kaupa, koos meeldetuletustega. Rakenduse liides on praegu inglise keeles ja seadistatakse projekti jaoks. Eestikeelset liidest veel ei ole: ülesanne on avatud, kuupäeva me ei luba.

Vaata Unitify Eestis või broneeri demo.

Allikad: korteriomandi- ja korteriühistuseadus, https://www.riigiteataja.ee/akt/123122022004; mittetulundusühingute seadus, https://www.riigiteataja.ee/akt/123122022015. Kontrollitud 4. novembril 2026; tekst muutub: ava enne kasutamist kehtiv redaktsioon.