Vecinos

¿Su administrador de fincas hace bien su trabajo?

Actualizado en octubre de 2026Por Ilia Sotonin

Un informe mensual de ejemplo, doce afirmaciones que puede comprobar en su edificio y qué hacer a continuación: cómo ver las cuentas de la comunidad, qué dice la ley y cómo cambiar de administrador de fincas.

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Un informe mensual de ejemplo

Este es el tipo de informe mensual que se puede publicar para los vecinos, con el formato de la página de informe mensual de Unitify. El edificio es inventado; los apartados son los de un informe real.

Informe de ejemplo. El edificio, las cifras y los nombres son ficticios.

Informe mensual para los vecinos

Informe mensual, septiembre de 2026

Comunidad de propietarios «Ejemplo 1», Calle Ejemplo, 1

40 viviendas · 3.600 m²

Cobrado a los propietarios: 4.530 €; de esa cantidad, al fondo de reserva: 380 €
Gastado: 4.215 €; mes anterior: 4.366 €
Cuotas pendientes de los propietarios: 3.960 €; ▲ 540 € · 15,8 %
En las cuentas bancarias: 18.076 €; mes anterior: 17.761 €

Gastado: 4.214,70 €

Gastado4.215 €

Limpieza975,00 €2 partidas23,1 %

Limpieza de portal y escaleras920,00 €
Material de limpieza55,00 €

Ascensor264,00 €2 partidas6,3 %

Mantenimiento del ascensor236,00 €
Línea telefónica del ascensor28,00 €

Suministros de zonas comunes419,20 €2 partidas9,9 %

Electricidad de zonas comunes322,80 €
Agua de zonas comunes96,40 €

Jardín y piscina670,00 €2 partidas15,9 %

Mantenimiento de la piscina410,00 €
Mantenimiento del jardín260,00 €

Seguros342,00 €1 partida8,1 %

Reparaciones755,00 €2 partidas17,9 %

Reparación de la puerta del garaje540,00 €
Luminarias del portal215,00 €

Administración789,50 €2 partidas18,7 %

Honorarios del administrador780,00 €
Comisiones bancarias9,50 €

Abra una categoría para ver sus partidas.

Los mayores gastos

Limpieza de portal y escaleras920,00 €
Honorarios del administrador780,00 €
Reparación de la puerta del garaje540,00 €
Mantenimiento de la piscina410,00 €
Seguro del edificio (cuota mensual)342,00 €
Electricidad de zonas comunes322,80 €

Qué se ha hecho

Solicitudes de los vecinos este mes

9
Solicitudes: 7
Resueltas: 2
En curso

Ascensor · 3
Alumbrado · 3
Otras · 3

Solo recuentos. Los textos, las direcciones y los nombres de los vecinos nunca aparecen en un informe, y una categoría con menos de tres solicitudes se incluye en «Otras».

Reparada la puerta del garaje
Se cambiaron el motor y el sensor. La puerta estuvo fuera de servicio dos días.
Cambiadas las luminarias del portal
Cuatro luminarias fundidas se sustituyeron por otras de tipo LED.
Mantenimiento mensual del ascensor realizado
Sin averías; el parte de la empresa conservadora está archivado.
Mantenimiento del jardín
Revisados el riego y la poda en las zonas comunes.
Revisión de la piscina
Revisado el sistema de depuración y tratada el agua para el resto de la temporada.

En curso

Presupuestos para revisar la cubierta antes del invierno
Presupuestos para pintar el portal
Orden del día de la junta de propietarios de octubre

Comparado con el mes anterior

Concepto	Agosto de 2026	Septiembre de 2026	Variación
Limpieza	975,00 €	975,00 €	sin cambios
Ascensor	264,00 €	264,00 €	sin cambios
Suministros de zonas comunes	405,10 €	419,20 €	+14,10 €
Jardín y piscina	1.210,00 €	670,00 €	-540,00 €
Seguros	342,00 €	342,00 €	sin cambios
Reparaciones	380,00 €	755,00 €	+375,00 €
Administración	789,50 €	789,50 €	sin cambios
Cobrado a los propietarios	4.510,00 €	4.530,00 €	+20,00 €
Cuotas pendientes de los propietarios	3.420,00 €	3.960,00 €	+540,00 €

Las reparaciones suben respecto a agosto por la puerta del garaje y las luminarias del portal. Jardín y piscina bajan respecto a agosto. Las cuotas pendientes de los propietarios han subido ligeramente.

Dinero en las cuentas bancarias

Cuenta	Agosto de 2026	Septiembre de 2026
Cuenta de gastos corrientes	6.240,90 €	6.176,20 €
Fondo de reserva	11.520,00 €	11.900,00 €
Total	17.760,90 €	18.076,20 €

El saldo de la cuenta de gastos corrientes varía en función de lo cobrado para gastos ordinarios y de lo gastado. El saldo del fondo de reserva varía en función de lo ingresado en él.

Originales firmados

Un informe real enlaza los originales firmados, para que cualquiera pueda comparar la página con el papel.

Informe mensual firmado por el administrador y el presidenteEscaneado, dos páginasSin archivo en el ejemplo
Extractos bancarios de septiembreCuenta de gastos corrientes y fondo de reservaSin archivo en el ejemplo
Facturas de los trabajosPuerta del garaje y luminarias del portalSin archivo en el ejemplo

Las referencias legales corresponden a la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, texto consolidado del BOE), la legislación estatal común, que reconoce estos derechos a los propietarios. Quien vive de alquiler puede pedir al propietario que plantee el asunto. Esta página no describe los regímenes autonómicos con normas propias.

Qué contiene un buen informe mensual

Un informe útil para los vecinos responde a preguntas que, de otro modo, plantearían a la administración. El ejemplo de arriba contiene las ocho partes. Un informe con menos apartados no es necesariamente malo, pero cada parte que falta deja una pregunta sin responder.

1El mes en cuatro cifrasLo que han pagado los propietarios, lo que se ha gastado, lo que todavía se debe y lo que hay en las cuentas. Un informe que no puede decir estas cuatro cosas con claridad es difícil de comprobar.
2Gasto por categorías, hasta las partidasUn total por sí solo aporta poca información. Las categorías de limpieza, ascensor, suministros, reparaciones y honorarios de administración, cada una desglosada en sus partidas, muestran a qué se destinó el dinero.
3Los mayores gastos primeroUnas pocas partidas suelen llevarse la mayor parte del dinero. Verlas arriba permite preguntar por las que importan.
4Comparación con el mes anteriorUna partida que se ha duplicado da pie a preguntar por qué. Una que ha bajado puede significar que algo se ha arreglado o que algo se ha dejado sin hacer.
5Qué se ha hecho y qué está en cursoEl gasto se valora mejor junto con el trabajo al que corresponde y con lo que está previsto.
6Solicitudes, contadasCuántas han entrado, cuántas se han resuelto y cuántas siguen abiertas. Solo recuentos: sin nombres ni direcciones.
7Saldos de las cuentas bancariasCuánto queda y en qué cuenta: la de gastos corrientes y la del fondo de reserva.
8Originales firmados para comprobarLa página es una ayuda de lectura. El papel firmado es el registro, y debería estar a un clic.

Estas ocho partes son las que muestra la página de informes de Unitify. Qué exige la ley a un administrador es otra cuestión: vea las fuentes legales de esta página.

Qué puede esperar y comprobar

Una parte es ley y otra es buena práctica. Cuando existe un artículo aplicable, se cita; cuando no, se indica expresamente.

Cuentas

Puedo ver un estado detallado de lo que la comunidad ha cobrado y gastado, no solo un total.La junta de propietarios aprueba el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas (art. 14), y se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16). Que las cuentas vengan detalladas por partidas y se envíen a cada propietario es buena práctica, no lo fija la ley.
Puedo consultar mi propio saldo y mis pagos en cualquier momento, sin tener que pedirlo.Buena práctica, no lo fija la ley. Pregunte al administrador cómo puede consultar su propio saldo.
El administrador puede demostrar que el dinero de la comunidad está en una cuenta aparte.Buena práctica, no lo fija la ley: el texto revisado no exige una cuenta bancaria separada. Puede pedir al administrador que le explique dónde está el dinero de la comunidad.

Solicitudes

Cuando comunico un problema recibo un acuse de recibo con un número de referencia.Buena práctica, no lo fija la ley. Si la queja es sobre quienes ocupan los cargos, la junta de propietarios resuelve las reclamaciones de los propietarios contra su actuación (art. 14).
Puedo ver el estado de mi solicitud sin tener que llamar.Buena práctica, no lo fija la ley. Pregunte si el sistema del administrador muestra el estado de las solicitudes a los vecinos.
Los problemas urgentes (agua, ascensor, calefacción) se atienden en pocas horas y sé a quién llamar fuera de horario.El administrador debe disponer las reparaciones y medidas urgentes y dar cuenta inmediata al presidente o, en su caso, a los propietarios (art. 20). La ley no fija plazos de respuesta ni un contacto fuera de horario.

Juntas y acuerdos

Se celebra una junta de propietarios al menos una vez al año, con convocatoria y orden del día con antelación suficiente.La junta se reúne al menos una vez al año (art. 16). La convocatoria indica los asuntos, el lugar, el día y la hora, y la citación a la junta ordinaria anual se hace con al menos seis días de antelación (art. 16).
Los acuerdos de la junta llegan a todos por escrito o en el tablón de anuncios.El acta se remite a los propietarios por el procedimiento del art. 9 (art. 19). El tablón de anuncios solo vale como notificación cuando no fue posible practicarla en el lugar previsto (art. 9). La ley no dice que todo acuerdo se publique en el tablón para todos.
Los propietarios que no pueden asistir pueden participar igualmente (representación, voto por escrito o en línea).El propietario puede asistir en persona o por representación, y basta un escrito firmado por él para acreditarla (art. 15). El texto revisado no recoge el voto por escrito ni en línea. Quien debe cuotas vencidas puede hablar en la junta pero no votar, salvo que haya impugnado la deuda o la haya consignado (art. 15).

Informes y documentos

El administrador presenta una memoria anual y el presupuesto del año siguiente.El administrador prepara con antelación y somete a la junta el plan de gastos previsibles (art. 20), y la junta aprueba presupuesto y cuentas al menos una vez al año (art. 14, art. 16). La ley no menciona una memoria anual del administrador.
Puedo consultar contratos y facturas si lo pido.El administrador debe custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los titulares (art. 20). El texto no menciona expresamente los contratos ni las facturas, no fija un plazo ni reconoce un derecho específico a examinar justificantes. Facilitar su consulta es buena práctica, pero no una exigencia expresa de la ley.
Las actas, las normas de régimen interior y los documentos clave están en un solo lugar al que tengo acceso.Los acuerdos constan en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19). El secretario custodia los libros de actas y conserva cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19), y el administrador custodia la documentación a disposición de los titulares (art. 20). La ley no exige un único lugar ni un portal en línea.

Si no se cumple

Empiece por la medida más sencilla y avance a la siguiente solo si la anterior no funciona. Lo que sigue se dirige a los propietarios.

1
Pregunte por escrito
Indique el punto y la fecha y envíelo al administrador y al presidente. Es buena práctica; la ley no fija un plazo de respuesta. La documentación de la comunidad debe estar a disposición de los titulares (art. 20).
2
Pida que se trate en la junta
Cualquier propietario puede pedir por escrito que la junta estudie un tema. El presidente debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre (art. 16).
3
Pida una junta
La junta puede reunirse cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (art. 16). La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16).
4
Decida en la junta
La junta de propietarios nombra y remueve a quienes ejercen los cargos y resuelve las reclamaciones de los propietarios contra su actuación (art. 14). Lo acordado consta en el acta (art. 19).
5
Acuda al juez si hace falta
Si no se logra la mayoría, puede solicitarse al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad; debe hacerlo en veinte días (art. 17). Un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos puede impugnarse ante los tribunales (art. 18); la acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18). Para impugnar hay que estar al corriente de las deudas con la comunidad o consignarlas (art. 18), y la impugnación no suspende el acuerdo salvo que el juez así lo disponga (art. 18).

Esto es información general, no asesoramiento jurídico. En un conflicto grave o urgente, hable con un abogado.

Cómo se cambia de administrador de fincas

Quien decide es la junta de propietarios. El administrador es uno de los órganos de gobierno de la comunidad, junto con la junta, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes y el secretario (art. 13).

1
Quién decide
La junta de propietarios nombra y remueve a las personas que ejercen los cargos y resuelve las reclamaciones de los propietarios contra su actuación (art. 14).
2
Quién puede ser administrador
Salvo que los estatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, dispongan otra cosa, el presidente ejerce también las funciones de secretario y de administrador (art. 13). El cargo de administrador puede ejercerlo cualquier propietario o una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida (art. 13): se puede nombrar a un profesional, pero no es obligatorio.
3
Cuánto dura el nombramiento y cómo se remueve
Salvo que los estatutos digan otra cosa, el nombramiento es por un año (art. 13). Los designados pueden ser removidos antes de que termine el mandato por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria (art. 13). La frase de la ley que lo recoge no menciona una mayoría especial.
4
Cómo lograr que se convoque la junta
La junta se reúne al menos una vez al año y también cuando lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas (art. 16). Cualquier propietario puede pedir por escrito que se incluya un asunto en el orden del día (art. 16).
5
Si hay bloqueo
Si no se logra la mayoría, puede acudirse al juez en el mes siguiente a la segunda junta (art. 17). Y si la junta no puede designar presidente, también puede acudirse al juez (art. 13).

El texto de la ley que hemos revisado no regula el contrato entre la comunidad y un administrador profesional: ni su terminación ni posibles indemnizaciones. Revise su contrato y consulte a un abogado antes de decidir.

Fuentes legales

Cada afirmación legal de esta página procede del texto de la propia ley. Las citas están en el idioma original.

Mostrar todas las citas (26)

Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(1)
Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(2), párrafo segundo
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(5)
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(6), párrafo segundo
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(7), párrafo primero
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 13(7), párrafo segundo
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 14, letra a)
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 14, letra b)
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 15(1), párrafo primero
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 15(2), primera frase
Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 16(1)
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 16(2), párrafo primero, primera frase
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 16(2), párrafo segundo
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 16(3), primera frase
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 9(1)(h), párrafo segundo, primera frase
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto
Ley de Propiedad Horizontal, art. 17(7), párrafo segundo
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 18(1), letra a)
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 18(2)
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 18(3)
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 18(4)
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 19(1)
Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 19(3), párrafo segundo
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 19(4)
El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 20(1), letra b)
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 20(1), letra c)
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal, art. 20(1), letra e)
Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

Comprobado con el texto consolidado del BOE el 22 de octubre de 2026.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico. Las leyes cambian, y el contrato y los estatutos de su comunidad también son relevantes: consulte a un abogado antes de actuar.

Preguntas sobre la gestión de su administrador

¿Pueden comprobarlo los propietarios o cualquier vecino?

La ley reconoce estos derechos a los propietarios. Quien vive de alquiler no puede ejercerlos por sí mismo, salvo que también sea propietario o actúe con una representación válida; para acreditarla basta un escrito firmado por el propietario (art. 15). Puede pedir al propietario que plantee el asunto.

¿Puedo ver las cuentas de la comunidad?

La junta aprueba las cuentas y se reúne al menos una vez al año para hacerlo (art. 14, art. 16), y el administrador debe custodiar la documentación a disposición de los titulares (art. 20). El texto revisado no recoge un derecho expreso a examinar justificantes: pida por escrito y, si no le atienden, lleve el asunto a la junta (art. 16).

¿Qué diferencia hay entre el presidente y el administrador?

El presidente se nombra entre los propietarios y representa legalmente a la comunidad (art. 13). Por defecto ejerce también las funciones de secretario y de administrador, salvo que los estatutos o la junta dispongan otra cosa (art. 13). Si las funciones de administrador se atribuyen a un cargo separado, puede ejercerlo un propietario o un profesional cualificado.

¿Con cuánta antelación se convoca la junta?

La citación para la junta ordinaria anual se hace con al menos seis días de antelación; para las extraordinarias, con la que sea posible (art. 16).

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