Generalforsamling i ejerforening: dagsorden og indkaldelse

Den ordinære generalforsamling i en ejerforening skal holdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af regnskabsåret, og bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Indkaldelsen skal angive tid og sted og dagsordenen, og dagsordenen har elleve faste punkter. Det står i normalvedtægten for ejerforeninger (bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020, Bilag 1), som gælder, medmindre ejerforeningen gyldigt har afveget fra den (ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2). Citaterne er teksten, hentet fra Retsinformation den 7. november 2026. Vi giver ikke en færdig skabelon her; vi gennemgår, hvad normalvedtægten kræver af dagsorden, indkaldelse, fuldmagt og referat.

Gælder normalvedtægten for jer?

Den gælder som udgangspunkt:

«Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.» (Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 2)

Har ejerforeningen en særvedtægt, der afviger, så læs den først. Normalvedtægten selv siger om sig selv:

«Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5.» (Normalvedtægten § 1, stk. 1)

Generalforsamlingen er det øverste organ:

«Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.» (Normalvedtægten § 2)

Hvornår holdes den ordinære generalforsamling?

«Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår.» (Normalvedtægten § 9, stk. 1)

Med kalenderåret som regnskabsår er fristen 30. juni; har I et andet regnskabsår, tæller I seks måneder fra dets udløb. Regnskabsåret er normalt kalenderåret, men det kan ændres:

«Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret, medmindre generalforsamlingen med simpelt flertal beslutter andet.» (Normalvedtægten § 21, stk. 1)

Indkaldelse: frist og form

«Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel.» (Normalvedtægten § 9, stk. 2)

«Årsregnskab og budget gøres tilgængeligt sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.» (Normalvedtægten § 9, stk. 2)

«Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.» (Normalvedtægten § 9, stk. 3)

Et eksempel: holdes generalforsamlingen den 20. maj, skal indkaldelsen sendes senest den 22. april (4 uger før) og tidligst den 25. marts (8 uger før). Det er en optælling efter normalvedtægtens ord; tjek ejerforeningens vedtægter, før I regner den sidste dag ud.

Skriftligt kan være digitalt:

«Al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne, herunder indkaldelse til generalforsamling, fremsendelse af fuldmagter og forslag, udsendelse af referater og påkrav, kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie.» (Normalvedtægten § 17, stk. 1)

«Ejerne har pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator om den elektroniske adresse, der kan bruges til kommunikation med ejeren.» (Normalvedtægten § 17, stk. 2)

«Ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan mod fremvisning af dokumentation herfor, blive fritaget for den i stk. 1 angivne kommunikationsform.» (Normalvedtægten § 17, stk. 3)

Dagsordenen

Normalvedtægten fastsætter et minimum:

«Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter:» (Normalvedtægten § 9, stk. 1)

Punkterne er, i rækkefølge:

1. «Valg af dirigent og referent.»
2. «Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.»
3. «Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.»
4. «Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.»
5. «Forslag efter § 10.»
6. «Forelæggelse af budget til godkendelse.»
7. «Valg af formand for bestyrelsen i lige år.»
8. «Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.»
9. «Valg af eventuelle suppleanter til bestyrelsen.»
10. «Valg af revisor.»
11. «Eventuelt.»

(Normalvedtægten § 9, stk. 1, punkt 1 til 11)

Ordlyden er «mindst», så ejerforeningen kan tilføje punkter. Men den kan ikke træffe bindende beslutning om punkter uden for dagsordenen:

«Der kan ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er optaget på dagsordenen, medmindre alle ejere er til stede og samtykker.» (Normalvedtægten § 10, stk. 4)

Forslag fra ejerne

«Bestyrelsen og enhver ejer i foreningen har ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling.» (Normalvedtægten § 10, stk. 1)

«Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest 3 uger før generalforsamlingen.» (Normalvedtægten § 10, stk. 2)

«Forslag inkl. nødvendige bilag mv. skal gøres tilgængelige for ejerne senest 1 uge før generalforsamlingen.» (Normalvedtægten § 10, stk. 2)

I eksemplet med generalforsamling den 20. maj skal forslag altså være formanden i hænde senest den 29. april og gøres tilgængelige for ejerne senest den 13. maj.

Ekstraordinær generalforsamling

«Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.» (Normalvedtægten § 11, stk. 2)

«Indkaldelsen skal angive tid og sted for den ekstraordinære generalforsamling samt dagsordenen og nødvendige bilag.» (Normalvedtægten § 11, stk. 3)

Ejerne kan selv kræve en:

«Det til behandling af et konkret angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerne i ejerforeningen efter fordelingstal eller antal.» (Normalvedtægten § 11, stk. 1, nr. 2)

Stemmeret og fuldmagt

«Enhver ejer i ejerforeningen har stemmeret på generalforsamlingen.» (Normalvedtægten § 12, stk. 2)

«Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som ejeren har givet skriftlig fuldmagt.» (Normalvedtægten § 12, stk. 2)

«En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt fra en anden ejer.» (Normalvedtægten § 12, stk. 2)

Fuldmagten skal altså være skriftlig, og en ejer kan kun afgive én stemme på fuldmagt fra en anden ejer pr. afstemning. I den tekst, vi har læst, er der ingen færdig fuldmagtsblanket; en praktisk fuldmagt angiver ejerens navn og lejlighed, hvem der stemmer, og hvilken generalforsamling den gælder.

Dirigent og referat

«Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være ejer af en ejerlejlighed i ejerforeningen.» (Normalvedtægten § 13, stk. 1)

«Der udarbejdes referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser.» (Normalvedtægten § 13, stk. 2)

«Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og gøres tilgængeligt for ejerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.» (Normalvedtægten § 13, stk. 2)

Underskriverne er altså dirigenten og formanden for bestyrelsen. Og regnskabet har sin egen påtegning:

«Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.» (Normalvedtægten § 21, stk. 3)

Beslutninger træffes som udgangspunkt med simpelt flertal:

«Generalforsamlingen træffer beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 4-6.» (Normalvedtægten § 3)

Hvad Unitify gør

Beslutningerne træffes af ejerne; Unitify træffer ingen og erstatter ikke vedtægterne. Det, vi hjælper med, er arbejdet omkring generalforsamlingen: lejligheder og ejere ét sted, indkaldelser og opslag til ejerne i beboerappen, regnskab og referater samlet pr. ejerforening og en oversigt over opkrævninger og betalinger pr. lejlighed. Om en afstemning i appen er nok efter loven og vedtægterne, vurderer ejerforeningens juridiske rådgiver. Appens brugerflade er foreløbig på engelsk og sættes op til hvert projekt; der findes ikke en dansk brugerflade endnu. Unitify kobler sig ikke til noget offentligt register eller system.

Sidder du i en bestyrelse eller administrerer flere ejerforeninger, kan du starte gratis på Unitifys side for Danmark. Du kan også læse om vedligeholdelsesplan i en ejerforening.

Kilder: Lov om ejerlejligheder (lov nr. 908 af 18. juni 2020) og Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger (bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020), Retsinformation, kontrolleret den 7. november 2026. Tjek den gældende lydelse og ejerforeningens vedtægter, før I stoler på teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning.