Er vedligeholdelsesplan lovpligtig i en ejerforening?

Ordet vedligeholdelsesplan står ikke i ejerlejlighedsloven, så en vedligeholdelsesplan er ikke lovpligtig i den forstand, at loven selv kræver den. Men normalvedtægten for ejerforeninger, som er en bekendtgørelse udstedt efter loven, har planen med: den er punkt 4 på dagsordenen for den ordinære generalforsamling, og udarbejdelsen af den er en af bestyrelsens opgaver. Normalvedtægten gælder, medmindre ejerforeningen gyldigt har afveget fra den. Det kræver, at man læser tre ting side om side: loven (§ 5), normalvedtægten (§ 9 og § 16) og ejerforeningens egne vedtægter. Citaterne er lovteksten, hentet fra Retsinformation den 7. november 2026. Vi giver ikke en færdig skabelon her; vi gennemgår, hvad teksterne siger, og hvad de ikke siger.

Står «vedligeholdelsesplan» i ejerlejlighedsloven?

Nej. Vi søgte efter ordet i hele lovteksten (lov nr. 908 af 18. juni 2020), og det forekommer ikke. Til gengæld giver loven ministeren til opgave at fastsætte en normalvedtægt:

«Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser.» (Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 1)

Og den gælder som udgangspunkt:

«Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.» (Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 2)

Her ligger forklaringen på, at spørgsmålet «er den lovpligtig?» får et dobbelt svar. Selve loven nævner ikke planen. Men det, normalvedtægten siger, er den almindelige ordning for ejerforeninger, så længe ejerforeningen ikke har truffet gyldig beslutning om noget andet.

Hvad er normalvedtægten?

Det er en bekendtgørelse, som ministeren har udstedt med hjemmel i loven:

«I medfør af § 5, stk. 1, i lov nr. 908 af 18. juni 2020 om ejerlejligheder fastsættes:» (Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020, indledende ord; jf. ejerlejlighedsloven § 5, stk. 1)

Selve vedtægten står som Bilag 1, og den begynder sådan:

«Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5.» (Normalvedtægten § 1, stk. 1)

Generalforsamlingen er det øverste organ:

«Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.» (Normalvedtægten § 2)

Planen på dagsordenen: § 9

Den ordinære generalforsamling holdes hvert år, og dagsordenen har faste punkter:

«Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår.» (Normalvedtægten § 9, stk. 1)

«Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter:» (Normalvedtægten § 9, stk. 1)

Som punkt 4 af 11 står:

«Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.» (Normalvedtægten § 9, stk. 1, punkt 4)

Planen skal altså forelægges generalforsamlingen til godkendelse, hvert år, så længe normalvedtægtens dagsorden gælder. Ordet er «forelæggelse»; normalvedtægten siger ikke, at planen skal skrives forfra hvert år, kun at den skal på dagsordenen.

Planen som bestyrelsens opgave: § 16

Bestyrelsens pligter er opregnet i § 16:

«Bestyrelsen varetager den daglige ledelse af ejerforeningen og udfører generalforsamlingens beslutninger.» (Normalvedtægten § 16, stk. 1)

«Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af ejerforeningens anliggender, herunder:» (Normalvedtægten § 16, stk. 2)

Som nr. 6 på listen står:

«Udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.» (Normalvedtægten § 16, stk. 2, nr. 6)

Og som nr. 7:

«Fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.» (Normalvedtægten § 16, stk. 2, nr. 7)

Bestyrelsen skal altså efter normalvedtægten udarbejde planen og forelægge den for generalforsamlingen. Hvem der skriver den i praksis, siger teksterne ikke noget om.

Hvad hvis ejerforeningen har sine egne vedtægter?

Så skal du læse dem. Normalvedtægten er udgangspunktet, men:

«En fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning.» (Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 3)

Har ejerforeningen en særvedtægt, der afviger fra planbestemmelserne, er det den, der gælder (forudsat at fravigelsen er gyldig). Har den ikke, gælder normalvedtægtens bestemmelser. Vi har ikke undersøgt, hvor mange ejerforeninger der har afveget fra de to punkter.

Hvad teksterne ikke siger

I de tekster, vi har læst, står der intet om planens længde, om hvor ofte den skal opdateres, eller om hvad den skal indeholde. Ordet vedligeholdelsesplan forekommer to gange i normalvedtægten: ved dagsordenens punkt 4 og ved bestyrelsens opgave nr. 6. De 15 år og de 5 år, vi kender fra andelsboligforeninger, står i andelsboligforeningsloven, som handler om andelsboligforeninger, og vi har ikke fundet dem i de tekster, der gælder ejerforeninger. Du kan læse om dem i vores gennemgang af vedligeholdelsesplan i en andelsboligforening.

Sådan kan bestyrelsen gribe det an

1. Find ejerforeningens vedtægter og se, om de afviger fra normalvedtægten på punkterne om dagsorden og bestyrelsens opgaver.
2. Lav en liste over bygningsdele: tag, facader, vinduer, installationer, trapper, elevator og fællesarealer.
3. Notér alder, seneste indsats og forventet restlevetid for hver del, med et skøn over tidspunkt og pris.
4. Sæt planen på dagsordenen som punkt 4, og send den ud sammen med indkaldelsen.
5. Gem planen og generalforsamlingens beslutning om den sammen med referatet.

Hvad Unitify gør

Vedligeholdelsesplanen udarbejdes af bestyrelsen, ejerforeningens administrator eller en rådgiver; Unitify skriver den ikke for jer. Det, vi hjælper med, er arbejdet omkring den: et udstyrsregister med servicehistorik, sager og fejlmeldinger pr. ejendom, opkrævninger og betalinger pr. lejlighed og opslag til ejerne i beboerappen. AI foreslår serviceopgaver og intervaller pr. udstyr ud fra producentens manualer, og et menneske godkender dem; den laver ikke en plan for hele ejendommen. Dokumenter, som planen og materialet til generalforsamlingen, ligger ét sted. Appens brugerflade er foreløbig på engelsk og sættes op til hvert projekt; der findes ikke en dansk brugerflade endnu. Unitify kobler sig ikke til noget offentligt register eller system.

Sidder du i en bestyrelse eller administrerer flere ejerforeninger, kan du starte gratis på Unitifys side for Danmark. Du kan også læse om generalforsamling i en ejerforening.

Kilder: Lov om ejerlejligheder (lov nr. 908 af 18. juni 2020) og Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger (bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020), Retsinformation, kontrolleret den 7. november 2026. Tjek den gældende lydelse og ejerforeningens vedtægter, før I stoler på teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning.