Underhållsplan för BRF: finns det ett lagkrav?

Bostadsrättslagen nämner en teknisk underhållsplan på ett enda ställe, och det är inte som en löpande skyldighet för varje förening. Planen ska ingå i den ekonomiska planen, som upprättas innan föreningen upplåter bostadsrätter, och den ska visa behovet de kommande 50 åren. Någon regel om att hålla en underhållsplan uppdaterad hittade vi inte i lagtexten. Det här är Bostadsrättslag (1991:614) i lydelsen till och med SFS 2026:847, hämtad från Riksdagens öppna data den 7 november 2026. Andra regelverk, till exempel redovisningsreglerna, har vi inte läst och säger inget om.

Vad säger lagen om underhållsplan?

Ordet underhållsplan finns i lagen i en enda bestämmelse, om innehållet i den ekonomiska planen:

”I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.” (Bostadsrättslag 3 kap. 1 a §)

Vi sökte igenom hela lagtexten efter ordet. Det förekommer inte i någon annan bestämmelse.

När upprättas den ekonomiska planen?

Före den första upplåtelsen:

”Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket.” (Bostadsrättslag 3 kap. 1 §)

Den tekniska underhållsplanen hör alltså till planen som styrelsen upprättar när föreningen ska börja upplåta bostadsrätter. Texten vi läste säger ingenting om att planen ska förnyas för en förening som redan är igång.

Finns det alltså inget lagkrav?

Det beror på vad man frågar efter. Svaret i lagtexten är:

• En teknisk underhållsplan ska ingå i den ekonomiska planen när föreningen bildas och börjar upplåta.
• Vi hittade ingen bestämmelse om att föreningen därefter ska ha, uppdatera eller visa upp en underhållsplan.
• Vi hittade inget krav på en viss form, mall eller ett visst intervall.

Det betyder inte att frågan är oviktig, bara att den inte besvaras med ett ord i just den här lagen. Om annan lagstiftning, till exempel redovisningsreglerna, ställer krav har vi inte undersökt, och vi påstår inget om det.

Vad kräver lagen i stället?

Två saker som ligger nära. Föreningen ska hålla huset i gott skick:

”Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.” (Bostadsrättslag 7 kap. 4 §)

Och stadgarna ska säga hur pengar sätts av för underhållet. Stadgarna ska innehålla uppgifter om bland annat:

”grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus,” (Bostadsrättslag 9 kap. 5 § första stycket punkt 7)

Lagen kräver alltså en skyldighet att underhålla och grunderna för avsättning i stadgarna. Den kräver inte, i det vi läst, en särskild plan.

Vad lagen inte säger

Det är lätt att läsa in mer än vad som står. Ur den lagtext vi läst kan man inte utläsa att:

• en förening måste ha en underhållsplan i en viss form eller med ett visst intervall,
• medlemmarna har rätt att få en uppdaterad underhållsplan på begäran,
• en plan som saknas har en särskild påföljd,
• en plan måste godkännas av stämman.

Det kan finnas stöd för sådant i stadgarna, i föreningens egna beslut eller i andra regelverk, och därför lönar det sig att läsa föreningens stadgar. Där står hur stämman kallas, vilka ärenden som tas upp varje år och på vilka grunder pengar sätts av. Bostadsrättslagen gör de punkterna obligatoriska i stadgarna, men innehållet bestämmer föreningen.

Varför ha en plan ändå?

För att avgiften ska gå att förklara. En medlem som får höjd avgift frågar efter skälet, och ett skäl som kan visas, med vad som ska göras, ungefär när och vad det kostar, är lättare att få förståelse för än en siffra utan underlag. Det är en praktisk slutsats, inte en rättslig, och vi anger ingen minimistandard. En plan hjälper också en ny styrelse att ta över: den som väljs på stämman ser vad som är gjort, vad som väntar och vad det är tänkt att kosta, i stället för att börja om med tomma händer. Då blir även frågan vad som faktiskt hunnits med sedan förra året enkel att besvara för medlemmarna.

Så gör styrelsen en användbar plan

1. Lista byggnadsdelarna: tak, fasad, fönster, stammar, ventilation, hissar, tvättstuga, gård.
2. Notera ålder, senaste åtgärd och bedömd återstående livslängd för varje del.
3. Sätt en ungefärlig tidpunkt och en kostnadsuppskattning per åtgärd.
4. Räkna ihop vad som behöver sättas av per år, och jämför med grunderna för avsättning i stadgarna.
5. Ta upp planen på föreningsstämman så att medlemmarna ser vad avgiften och avsättningen bygger på.
6. Uppdatera planen när något genomförs eller när en bedömning ändras, och spara dokumenten på ett ställe.

Vad Unitify gör

Underhållsplanen skrivs av föreningen eller dess förvaltare, och Unitify skriver den inte åt er. Det Unitify hjälper till med är arbetet runt den: ett utrustningsregister med servicehistorik, ärenden och felanmälningar per fastighet, avgifter och skulder per lägenhet samt anslag till medlemmarna i boendeappen, där du ser vem som öppnat dem. AI kan hjälpa till med utkast som styrelsen granskar och godkänner. Dokument, som planen och underlag till stämman, ligger på ett ställe. Appens gränssnitt är på engelska just nu och ställs in för varje projekt; det finns inget svenskt gränssnitt än.

Om du sitter i en styrelse eller förvaltar flera föreningar kan du börja gratis på Unitifys sida för Sverige. Om du är medlem kan du fråga styrelsen vad avgiften och avsättningen bygger på.

Källor: Bostadsrättslag (1991:614), lydelsen till och med SFS 2026:847, Riksdagens öppna data; kontrollerad den 7 november 2026. Redovisningsregler (K2, K3) och andra regelverk har vi inte läst. Kontrollera aktuell lydelse innan ni förlitar er på texten. Detta är inte juridisk rådgivning.