Odgovorite na vprašanja, da vidite oceno.
Stavbo predajte upravniku, ki ga bodo lastniki obdržali
Ob primopredaji lahko lastniki odločajo o upravniku, ki ste ga izbrali. Izberite takega, ki ga bodo hoteli obdržati, to zapišite v razpis in poskrbite za urejeno primopredajo.
Kaj se zgodi z vašo izbiro ob primopredaji
Primopredaja je dogodek s posledicami, ne le stisk roke. To so štiri stvari, ki jih uredite, preden podpišete pogodbo z upravnikom.
- 1Kdaj. Z odvetnikom ugotovite, v katerem trenutku lastniki prevzamejo nadzor nad skupnostjo in nad pogodbo upravnika z njo. S tem datumom računajte od prvega dne.
- 2Kaj izročite. Stavba se preda z dokumentacijo, sredstvi, pogodbami, garancijami, načrti in finančnimi izkazi. Naštejte jih zgodaj in jih hranite urejene.
- 3Kaj lahko lastniki spremenijo. Lastniki lahko morda odpovedo pogodbo, sklenjeno, preden so prevzeli nadzor. Ali lahko in pod kakšnimi pogoji, je odvisno od zakonodaje vaše države in od pogodbe.
- 4Kdo sme upravljati. Nekatere države zahtevajo, da ima upravnik licenco ali je vpisan v register. Od kandidata zahtevajte dokazilo.
Pogodbo z upravnikom, izbranim zaradi neodvisnosti in odprtosti, imajo lastniki manj razlogov odpovedati.
Kaj lastniki preverijo najprej: neodvisnost
Ko lastniki primerjajo upravnika, ki ste ga izbrali vi, z upravnikom, ki bi si ga lahko izbrali sami, je prvo vprašanje, za koga upravnik dela. Odgovor vnesite v razpis.
- Pisna izjava o vsaki lastniški, finančni ali družinski povezavi med upravnikom in investitorjem.
- Nobenih del podjetjem, ki so v lasti investitorja ali upravnika, razen če so razkrita in ovrednotena kot vsaka druga ponudba.
- Pogodba, ki jo lahko lastniki odpovedo pod pogoji, ki jih določa zakon, brez pogodbene kazni, zaradi katere bi bila odpoved draga.
- Nadomestila, ki so razčlenjena in jih je mogoče pokazati kupcem, preden podpišejo.
- Poročila lastnikom od prvega meseca, ne šele po primopredaji.
- Primopredajni seznam, ki ga lahko prvi odbor lastnikov preveri točko za točko.
Spodnji ocenjevalni list prikazuje merilnik »lastniki bodo tega upravnika verjetno obdržali«. Določata ga neodvisnost in odprtost glede denarja in dokumentov, nikoli programska oprema.
Ocenite kandidate
Vsakega kandidata ocenite tako, kot ga bodo ocenili lastniki. Neodvisnost ima tu največjo težo, ker jo lastniki preverijo najprej in ker lahko zaradi njenega pomanjkanja zamenjajo upravnika, ki si ga niso izbrali sami.
Neodvisnost
Dovoljenja in skladnost
Ravnanje z denarjem
Poročanje in upravljanje
Storitve in odzivnost
Pripravljenost na primopredajo
Pregledne cene
Dokazila
Rezultat
Vzorec razpisa za investitorja
En dokument za vse ponudnike. Zgornja načela navaja kot pogoje, vsebuje vprašanja iz ocenjevalnega lista in ima neodvisnost z največjo težo.
Primopredajni seznam
Prvi del našteva, kar investitor običajno preda skupnosti etažnih lastnikov: dokumentacijo, sredstva, pogodbe in garancije. Preostalo zajema dokumente, napake in čist finančni začetek. Podpisan seznam shranite.
Investitor preda skupnosti
- Ustanovitveni dokumenti skupnosti in morebitne poznejše spremembe, s pravili in zapisniki izvedenih zborov
- Odstopne izjave investitorjevih predstavnikov iz organov skupnosti, kjer imajo mesta
- Finančna dokumentacija in izkazi od začetka skupnosti do primopredaje, ki jih je, kjer je to zahtevano, pregledal neodvisni računovodja ali revizor
- Sredstva skupnosti ali nadzor nad njimi
- Popis premoženja, ki je v lasti skupnosti
- Načrti izvedenega stanja in specifikacije stavbe
- Seznam izvajalcev, podizvajalcev in dobaviteljev, ki so zgradili objekt
- Zavarovalne police, potrdila o dokončanju in dovoljenja, ki še veljajo
- Vse pisne garancije izvajalca, podizvajalcev, dobaviteljev in proizvajalcev, ki še veljajo
- Seznam lastnikov z naslovi in telefonskimi številkami, kolikor zakon dovoljuje njihovo posredovanje
- Najemne pogodbe za skupne dele in druge najemne pogodbe, pri katerih je skupnost pogodbena stranka
- Pogodbe o zaposlitvi in storitvah, vključno s pogodbo o upravljanju, ter vse druge pogodbe, pri katerih je skupnost pogodbena stranka
- Poročila o pregledu konstrukcije in varnosti, ki jih je podpisal usposobljeni inženir ali arhitekt
Dokumenti
- Navodila za uporabo in načrti vzdrževanja za sisteme v stavbi (dvigala, ogrevanje in hlajenje, požarna varnost)
- Zadnji zapisi o pregledih dvigal, požarnih sistemov in druge opreme, ki se pregleduje
Skupni deli, napake in garancije
- Ogled vseh skupnih delov z upravnikom in, če je mogoče, s predstavniki lastnikov
- Podpisan seznam odprtih napak, vsaka z rokom in navedbo, kdo zanjo odgovarja
- Evidenca garancij: kaj je zajeto, pri kom in do kdaj, s postopkom uveljavljanja
- Ključi, dostopne kartice, daljinci in kode, prešteti in potrjeni s podpisom
- Odčitki števcev za skupno porabo na dan primopredaje, s fotografijami
Čist finančni začetek
- Ločen bančni račun, odprt na ime skupnosti etažnih lastnikov
- Otvoritveno stanje, s tem, kar je investitor plačal in kar še dolguje
- Prvi finančni načrt in predplačila, ki ga pokrivajo
- Vzpostavljen rezervni sklad ali sklad za popravila, s pravilom, kako se povečuje
- Neplačani računi in odprta naročila ob primopredaji, pri vsakem navedeno, kdo plača
Lastniki in komunikacija
- Seznam lastnikov s posameznimi deli, deleži in kontaktnimi podatki, kolikor zakon dovoljuje njihovo posredovanje
- Dogovorjen datum in dnevni red prvega zbora lastnikov
- Način, kako lahko lastniki prijavijo težavo in pisno spremljajo njeno stanje
- Kontakt za nujne primere, dosegljiv ves čas in sporočen vsakemu lastniku
Primopredaja stavbe: vprašanja
Ali lahko prvega upravnika izbere investitor?
Običajno investitor vodi stavbo, dokler lastniki ne prevzamejo nadzora, in v tem obdobju podpisuje pogodbe. Kaj lahko lastniki pozneje storijo glede teh pogodb, je odvisno od zakonodaje vaše države, zato izberite upravnika, ki ga bodo hoteli obdržati.
Kaj mora investitor izročiti ob primopredaji?
To je odvisno od zakonodaje vaše države in od pogodb s kupci. Pogosti elementi so dokumentacija in zapisniki, finančni izkazi, sredstva, pogodbe, garancije, načrti, zavarovanja in poročila o pregledih. Seznam izhaja iz tega. Odvetnika vprašajte, kaj velja za vaš projekt.
Kdo plača revizijo ob primopredaji?
To je odvisno od zakonodaje in od pogodb. Dogovorite se zgodaj z odvetnikom in to zapišite v načrt primopredaje, da na koncu nikogar nič ne preseneti.
Ali razpis daje prednost določeni programski opremi?
Ne. Digitalna vprašanja opisujejo, kaj lastniki vidijo, nikoli izdelka, in so v ocenjevalnem listu na začetku izklopljena.
Ali je to pravni nasvet?
Ne. To so splošne informacije. Zakoni se med državami razlikujejo in se spreminjajo, zato naj vse, na podlagi česar nameravate ukrepati, preveri odvetnik.
Berite naprej
Stavbo predajte skupaj s portalom, ki ga bodo lastniki obdržali
Lastniki upravnika ocenjujejo po tem, kar vidijo že prvi mesec. Začnite brezplačno z eno stavbo in si oglejte stran lastnika na lastne oči ali rezervirajte predstavitev.