Skoči na vsebino
Unitify
Začnite brezplačno
Stanovalci

Menjava upravnika: kako preveriti njegovo delo in ga zamenjati

Avtor: Ilia Sotonin

Vzorčno mesečno poročilo upravnika za stanovalce, dvanajst trditev, ki jih lahko ocenite za svojo stavbo, in kaj storiti dalje: od letnega poročila upravnika do zamenjave upravnika stavbe.

Pošljite skupini

Vzorčno mesečno poročilo

Takšno mesečno poročilo lahko upravnik objavi za stanovalce na strani z mesečnim poročilom Unitify. Stavba je izmišljena, razdelki pa so resnični.

Vzorčno poročilo. Stavba, zneski in imena so izmišljeni.

Mesečno poročilo za stanovalce

Mesečno poročilo, september 2026

Stavba Primer, Primerna ulica 1

24 stanovanj · 1.900 m²

Zbrano od etažnih lastnikov
3.270 €
od tega za rezervni sklad: 600 €
Porabljeno
2.737 €
prejšnji mesec: 2.483 €
Neplačane obveznosti etažnih lastnikov
6.410 €
▼ 380 € · 5,6 %
Stanje na računih
8.660 €
prejšnji mesec: 8.127 €

Porabljeno: 2.736,62 €

Porabljeno2.737 €
Čiščenje in urejanje okolice527,00 €3 postavke19,3 %
  • Čiščenje stopnišča in skupnih prostorov395,00 €
  • Urejanje okolice stavbe99,00 €
  • Čistilni material33,00 €
Dvigalo328,00 €2 postavki12,0 %
  • Redno vzdrževanje dvigala295,00 €
  • Dežurna služba in klic v sili za dvigalo33,00 €
Obratovalni stroški skupnih delov625,92 €3 postavke22,9 %
  • Odvoz odpadkov295,00 €
  • Elektrika za skupne prostore198,00 €
  • Voda za skupne prostore132,92 €
Ogrevanje230,00 €1 postavka8,4 %
Zavarovanje132,33 €1 postavka4,8 %
Popravila430,37 €2 postavki15,7 %
  • Popravilo strešne kritine330,72 €
  • Zamenjava svetilk na stopnišču99,65 €
Upravljanje463,00 €2 postavki16,9 %
  • Plačilo za upravniške storitve430,00 €
  • Bančni stroški33,00 €

Odprite kategorijo, da vidite njene postavke.

Največji stroški

  • Plačilo za upravniške storitve430,00 €
  • Čiščenje stopnišča in skupnih prostorov395,00 €
  • Popravilo strešne kritine330,72 €
  • Redno vzdrževanje dvigala295,00 €
  • Odvoz odpadkov295,00 €
  • Servis in vzdrževanje skupne kotlovnice230,00 €

Kaj je bilo narejeno

Zahtevki stanovalcev ta mesec

8
Zahtevki
6
Zaključeni
2
V obravnavi
  • Dvigalo · 3
  • Razsvetljava · 3
  • Drugi · 2

Prikazana so le števila. Besedila zahtevkov, naslovi in imena stanovalcev se v poročilu nikoli ne pojavijo, kategorija z manj kot tremi zahtevki pa je združena pod »Drugi«.

  1. Popravljena strešna kritina

    Zamenjani so poškodovani deli kritine nad stopniščem. Račun in poročilo o delu sta med dokumenti stavbe.

  2. Zamenjane svetilke na stopnišču

    Pregorele svetilke v drugem in četrtem nadstropju so bile zamenjane na podlagi zahtevkov stanovalcev.

  3. Opravljen redni servis dvigala

    Okvar ni bilo. Zapisnik servisa je med dokumenti stavbe.

  4. Okolica urejena pred jesenjo

    Obrezana je živa meja in pograbljeno listje na dvorišču.

  5. Prejet izpisek zavarovalne police stavbe

    Med dokumenti stavbe. Premija je nespremenjena.

V teku

  • Ponudbe za pregled strehe pred zimo
  • Pregled ogrevalne naprave pred kurilno sezono
  • Dnevni red letnega zbora lastnikov, ki ga prejmejo vsi etažni lastniki

V primerjavi s prejšnjim mesecem

PostavkaAvgust 2026September 2026Sprememba
Čiščenje in urejanje okolice521,73 €527,00 €+5,27 €
Dvigalo334,56 €328,00 €−6,56 €
Obratovalni stroški skupnih delov600,88 €625,92 €+25,04 €
Ogrevanje227,70 €230,00 €+2,30 €
Zavarovanje129,68 €132,33 €+2,65 €
Popravila215,19 €430,37 €+215,18 €
Upravljanje453,74 €463,00 €+9,26 €
Zbrano od etažnih lastnikov3.220,00 €3.270,00 €+50,00 €
Neplačane obveznosti etažnih lastnikov6.790,00 €6.410,00 €−380,00 €

Popravila so se približno podvojila, ker ta mesec vključujejo popravilo strehe in zamenjavo svetilk. Elektrika, voda in odvoz odpadkov so nekoliko dražji, dvigalo je malo cenejše, druge postavke so skoraj enake.

Denar na računih

RačunAvgust 2026September 2026
Transakcijski račun, obratovalni stroški3.147,11 €3.080,49 €
Fiduciarni račun rezervnega sklada4.980,00 €5.580,00 €
Skupaj8.127,11 €8.660,49 €

Stanje računa za obratovalne stroške se poveča za znesek, zbran za te stroške, in zmanjša za porabljeni znesek. Stanje rezervnega sklada se spremeni za znesek, vplačan vanj.

Podpisani izvirniki

Pravo poročilo povezuje podpisane izvirnike, da lahko vsakdo preveri stran s papirjem.

  • Mesečno poročilo, ki so ga podpisali upravnik in dva etažna lastnikaSkenirano, dve straniV vzorcu ni datoteke
  • Izpiski za septemberTransakcijski račun in fiduciarni račun rezervnega skladaV vzorcu ni datoteke
  • Računi in poročila o deluStreha, svetilke, dvigaloV vzorcu ni datoteke

Pripravil izmišljeni upravnik »Upravnik Primer« in podpisala dva izmišljena etažna lastnika.

V pravem poročilu so zneski resnični, podpisani izvirniki pa povezani. Tu ni nič resničnega: za to stranjo ni nobenih datotek.

Vzorčno poročilo. Stavba, zneski in imena so izmišljeni.

Pravne navedbe se nanašajo na Stanovanjski zakon (SZ-1), Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, v prečiščenih besedilih na portalu PISRS, kot so bila prebrana 14. septembra 2026. Besedila na PISRS so le informativen pripomoček, ne zakon sam: preverite veljavno besedilo. Pravice imajo etažni lastniki, ne najemniki: če stanujete v najemu, prosite lastnika, naj se o tem obrne na upravnika. Stavbe, ki ne dosegajo praga iz 48. člena SZ-1, in drugi režimi niso opisani.

Kaj vsebuje dobro mesečno poročilo

Poročilo, ki ga stanovalci lahko uporabijo, odgovori na vprašanja, ki bi jih sicer morali zastaviti upravniku. Vzorec zgoraj ima vseh osem delov. Poročilo z manj deli ni nujno slabo, vsak manjkajoči del pa je vprašanje, ki ga lahko postavite.

  1. 1Mesec v štirih številkahKoliko so lastniki vplačali, koliko je bilo porabljeno, koliko je še neplačanega in kakšno je stanje na računih. Poročilo, ki teh štirih številk ne prikaže jasno, je težko preveriti.
  2. 2Poraba po kategorijah in posameznih postavkahSkupni znesek pove malo. Čiščenje, servis dvigala, obratovalni stroški, popravila in plačilo za upravniške storitve naj bodo razčlenjeni po postavkah, da je jasno, kam je šel denar.
  3. 3Največji stroški na vrhuNekaj postavk običajno pojasni večino porabe. Če so na vrhu, lahko vprašate o tistih, ki so res pomembne.
  4. 4Primerjava s prejšnjim mesecemPostavka, ki se je podvojila, zahteva pojasnilo upravnika. Znižanje postavke lahko pomeni, da je bilo nekaj popravljeno ali da je bilo nekaj izpuščeno.
  5. 5Kaj je narejeno in kaj je v tekuPorabo je lažje presoditi ob delu, ki je bilo zanjo opravljeno, in ob tem, kar je načrtovano.
  6. 6Število zahtevkovKoliko jih je prispelo, koliko jih je zaključenih in koliko odprtih. Samo števila: brez imen in brez naslovov.
  7. 7Stanje na bančnih računihKoliko je ostalo in na katerem računu: na tistem za tekoče stroške ali na računu rezervnega sklada.
  8. 8Podpisani izvirniki za preverjanjeStran je pripomoček za branje. Zapis je podpisani papir in biti mora na dosegu klika.

Stran s poročilom Unitify prikazuje teh osem delov. Kaj zakon zahteva od upravnika, je ločeno vprašanje: oglejte si pravne vire na tej strani.

Preverite svojo stavbo

Odgovorite glede na stanje v svoji stavbi: da, delno ali ne. Preskočite, česar ne veste. Rezultat pokaže, kam pogledati najprej.

Ponovno kliknite izbrani odgovor, da ga počistite.

Obračuni in denar

Vidim razčlenjen izpis tega, kar je stavba zbrala in porabila, ne le skupnega zneska.
Svoje stanje in plačila lahko preverim kadar koli, brez spraševanja.
Upravnik lahko pokaže, da se sredstva rezervnega sklada vodijo ločeno.

Zahtevki

Ko prijavim težavo, dobim potrdilo o prejemu s številko zahtevka.
Stanje zahtevka vidim, ne da bi moral klicati.
Nujne težave (voda, dvigalo, ogrevanje) se rešujejo v nekaj urah in vem, koga poklicati zunaj delovnega časa.

Zbori in sklepi

Zbor lastnikov poteka vsaj enkrat letno, pravočasno pa prejmem vabilo z dnevnim redom.
Sklepi etažnih lastnikov so vsem dostopni v pisni obliki ali na oglasni deski.
Lastniki, ki se zbora ne morejo udeležiti, lahko vseeno sodelujejo (pooblastilo, pisno ali elektronsko glasovanje).

Poročila in dokumenti

Upravnik poda letno poročilo in finančni načrt za prihodnje leto.
Na zahtevo lahko pregledam pogodbe in račune.
Zapisniki, hišni red in ključni dokumenti so na enem mestu, ki mi je dostopno.

Rezultat

Odgovorite na vprašanja, da vidite, kje ste.

Nič, kar vnesete, ne zapusti tega zavihka brskalnika. Podatki so shranjeni le v tem zavihku, da ne izgubite odgovorov, ko zamenjate jezik.

Kaj lahko pričakujete in preverite

Nekatere zahteve določa zakon, druge so dobra praksa. Kjer zahtevo določa zakon, je ta naveden; sicer je izrecno označeno, da gre za dobro prakso.

Obračuni in denar

  • Vidim razčlenjen izpis tega, kar je stavba zbrala in porabila, ne le skupnega zneska.Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov, v katerem ločeno prikaže vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in stanje rezervnega sklada za celotno stavbo (66. člen SZ-1). Upravnik tudi poroča lastnikom o svojem delu, jim izstavlja mesečne in letne obračune (50. člen SZ-1) ter poda letno poročilo o upravljanju (50. člen SZ-1; 64. člen SZ-1). Besedilo govori o stroških in rezervnem skladu, ne o tem, kaj je stavba zbrala: izpis zbranega in porabljenega denarja je dobra praksa, ne zakon.
  • Svoje stanje in plačila lahko preverim kadar koli, brez spraševanja.Vsak etažni lastnik prejme mesečni obračun stroškov, ki vsebuje njegov delež (66. člen SZ-1). Na zahtevo lahko od upravnika dobi potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan (67. člen SZ-1) in vpogleda v knjigovodske listine ter stanje rezervnega sklada, ne več kot enkrat mesečno (65. člen SZ-1). Zakon ne pravi, da lahko lastnik svoje stanje kadar koli vidi brez zahteve: to je dobra praksa, ne zakon.
  • Upravnik lahko pokaže, da se sredstva rezervnega sklada vodijo ločeno.Če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, je rezervni sklad skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik pa ga vodi ločeno na posebnem računu (119. člen SPZ). Upravnik praviloma odpre fiduciarni račun za vsako stavbo posebej; sredstva se lahko vodijo tudi na enotnem fiduciarnem računu za več stavb, če upravnik vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo (42. člen SZ-1). Če upravnik vplačila prejema prek svojega transakcijskega računa, mora sredstva rezervnega sklada najkasneje v 10 dneh od vplačila odvesti na fiduciarni račun (42. člen SZ-1). Ločen račun velja le za rezervni sklad: sredstva za obratovanje in vzdrževanje morajo biti vodena knjigovodsko ločeno in se lahko zbirajo na upravnikovem transakcijskem računu (63. člen SZ-1). Stanje rezervnega sklada lahko lastnik na zahtevo pregleda (65. člen SZ-1).

Zahtevki

  • Ko prijavim težavo, dobim potrdilo o prejemu s številko zahtevka.Dobra praksa, ne zakon: v navedenih besedilih ni zahteve po potrdilu o prejemu ali številki zahtevka. Preverite pogodbo z upravnikom.
  • Stanje zahtevka vidim, ne da bi moral klicati.Dobra praksa, ne zakon: v navedenih besedilih ni zahteve, da bi upravnik prikazoval stanje zahtevka. Vprašajte, ali upravnikov sistem stanovalcem prikazuje stanje zahtevkov.
  • Nujne težave (voda, dvigalo, ogrevanje) se rešujejo v nekaj urah in vem, koga poklicati zunaj delovnega časa.Upravnik pripravi načrt vzdrževanja stavbe s terminskim planom izvedbe in skrbi za izvedbo načrta (50. člen SZ-1). Zakon ne določa odzivnega časa niti dežurne službe zunaj delovnega časa: odziv v nekaj urah je dobra praksa, ne zakon.

Zbori in sklepi

  • Zbor lastnikov poteka vsaj enkrat letno, pravočasno pa prejmem vabilo z dnevnim redom.Upravnik mora sklicati in izvesti zbor lastnikov najmanj enkrat letno, razen če zaradi višje sile zbor ni mogoč (36. člen SZ-1). Zbor se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom; upravnik ga pusti vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku in objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (36. člen SZ-1). Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov (36. člen SZ-1). Zbor lahko skličejo tudi etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev (34. člen SZ-1).
  • Sklepi etažnih lastnikov so vsem dostopni v pisni obliki ali na oglasni deski.Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik in ga objaviti na način, kot se sklicuje zbor (38. člen SZ-1). Zapisnik vsebuje seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov, o katerih se je glasovalo, in rezultate glasovanja (38. člen SZ-1). Upravnik začne izvajati sklepe, ko je zapisnik potrjen (11. člen Pravilnika). Pri pisnem glasovanju s podpisovanjem listine se rezultat objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in pošlje lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem (35. člen SZ-1). Zakon govori o objavi na enak način kot vabilo, ne o tem, da vsak dobi pisno kopijo.
  • Lastniki, ki se zbora ne morejo udeležiti, lahko vseeno sodelujejo (pooblastilo, pisno ali elektronsko glasovanje).Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na zboru ali z elektronskim glasovanjem; podpisovanje listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta (34. člen SZ-1). Glasovanje s podpisovanjem listine lahko traja največ tri mesece od objave predlaganega sklepa na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (35. člen SZ-1). Lastnik ali solastnik lahko za odločanje pisno pooblasti drugo osebo; trajno pooblastilo mora biti notarsko overjeno (16. člen Pravilnika). Elektronsko glasovanje mora omogočati preveritev identifikacije lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja, predlogi sklepov pa se objavijo tudi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (35.a člen SZ-1). Lastnik svojo voljo izjavi s kvalificiranim elektronskim podpisom (12.a člen Pravilnika). To ni glasovanje z enim klikom v aplikaciji.

Poročila in dokumenti

  • Upravnik poda letno poročilo in finančni načrt za prihodnje leto.Upravnik mora vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu; poročati mora tudi, če tako sklenejo lastniki ali če sam oceni, da je to potrebno (64. člen SZ-1). Poda tudi letno poročilo o upravljanju objekta (50. člen SZ-1). Če lastniki z večinskim soglasjem vseh lastnikov ugotovijo, da poročilo ne vsebuje vseh predpisanih podatkov ali da so podatki napačni ali nerazumljivi, mora upravnik pomanjkljivosti odpraviti v 14 dneh od pisne seznanitve z zavrnitvijo in poročilo vložiti v hišni predalčnik vsakega lastnika ali ga na zahtevo poslati po e-pošti (17. člen Pravilnika). Zakon ne predpisuje finančnega načrta za prihodnje leto: upravnikova zakonska naloga je načrt vzdrževanja s terminskim planom (50. člen SZ-1), ki ni finančni načrt.
  • Na zahtevo lahko pregledam pogodbe in račune.Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami, v knjigovodske listine in v stanje rezervnega sklada stavbe (65. člen SZ-1). Zakon govori o knjigovodskih listinah; računov izrecno ne imenuje.
  • Zapisniki, hišni red in ključni dokumenti so na enem mestu, ki mi je dostopno.Zapisniki zborov lastnikov in listine o glasovanju, glede katerih so se odločitve izvršile, se hranijo pet let (19. člen Pravilnika). Zapisnik se objavi na enak način kot vabilo na zbor (38. člen SZ-1), vabilo pa gre v hišne predalčnike in na oglasno desko (36. člen SZ-1). Zakon ne določa enega mesta ali portala za dokumente: da je vse na enem mestu, ki vam je dostopno, je dobra praksa, ne zakon.

Če kaj ne ustreza

Začnite z najlažjim korakom in stopnjujte le, če ne zadošča. Zakon te pravice daje etažnim lastnikom, ne najemnikom.

  1. 1

    Vprašajte pisno

    Navedite točko in datum ter pišite upravniku. Etažni lastnik lahko zahteva potrdilo o stanju neplačanih obveznosti (67. člen SZ-1) ter vpogled v pogodbe s tretjimi osebami, knjigovodske listine in stanje rezervnega sklada, ne več kot enkrat mesečno (65. člen SZ-1).

  2. 2

    Predlagajte sklic zbora

    Upravnik mora zbor sklicati vsaj enkrat letno (36. člen SZ-1). Etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev, lahko zbor skličejo sami (34. člen SZ-1). Vabilo mora vsebovati predviden dnevni red in predlog sklepov (36. člen SZ-1).

  3. 3

    Zavrnite poročilo, če je pomanjkljivo

    Zavrnitev poročila o upravnikovem delu je odločitev rednega upravljanja (25.a člen SZ-1). Če lastniki z večinskim soglasjem vseh lastnikov ugotovijo, da poročilo ni popolno, je napačno ali nerazumljivo, mora upravnik pomanjkljivosti odpraviti v 14 dneh od pisne seznanitve z zavrnitvijo (17. člen Pravilnika).

  4. 4

    Preverite zakonske posledice kršitev

    Zakon za upravnika, ki je pravna oseba, samostojni podjetnik ali posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, predpisuje globo od 5.000 do 125.000 evrov, če ne skliče in izvede zbora lastnikov, ne sestavi in objavi zapisnika, ne odpre in ne vodi fiduciarnega računa, sredstev za obratovanje in vzdrževanje ne vodi knjigovodsko ločeno ali ne izstavi obračuna stroškov (171. člen SZ-1). Iz virov, ki jih navaja ta stran, ni razvidno, kateri organ globo izreka.

  5. 5

    Zamenjajte upravnika

    Če nič od tega ne zadošča, spodnji razdelek pojasnjuje, kako poteka zamenjava upravnika.

To so splošne informacije, ne pravni nasvet. Za resen ali nujen spor se posvetujte z odvetnikom. Rokov za izpodbijanje sklepov lastnikov ta stran ne navaja.

Kako poteka zamenjava upravnika

Upravnika izbirajo in razrešujejo etažni lastniki, zakon pa ureja tudi, kaj sledi ob koncu pogodbe. Preglejte tudi pogodbo o opravljanju upravniških storitev za svojo stavbo.

  1. 1

    Kdaj je upravnik obvezen

    Če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika (48. člen SZ-1). Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, registrirana za upravljanje nepremičnin (49. člen SZ-1).

  2. 2

    Kdo odloča in s kakšno večino

    Določitev in razrešitev upravnika sta posla rednega upravljanja (25.a člen SZ-1). Zanju je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na celotno stavbo (25. člen SZ-1): štejejo deleži, ne glave. Za posle, ki presegajo redno upravljanje, je potrebno soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na deleže (29. člen SZ-1). Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in lastniki z več kot 50 % solastniških deležev (3. člen Pravilnika); učinkuje tudi proti lastnikom, ki je niso podpisali (53. člen SZ-1).

  3. 3

    Kako do odločitve

    Stalnega kvoruma v odstotkih ni: zbor veljavno odloča, če je prisotna večina, ki jo za odločitev zahteva zakon (37. člen SZ-1). Če te večine ni, lahko zbor sklene, da upravnik skliče ponovljeno zasedanje, ki o predlogih rednega upravljanja iz vabila odloča z večino prisotnih po deležih (37. člen SZ-1); rok in obliko vabila za ponovljeno zasedanje preverite v veljavnem besedilu zakona in pravilnika. Lastniki lahko odločajo tudi brez zbora: s podpisovanjem listine, ki je odprta največ tri mesece (35. člen SZ-1), ali z elektronskim glasovanjem s kvalificiranim elektronskim podpisom (35.a člen SZ-1; 12.a člen Pravilnika). Predlogi sklepov se objavijo na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

  4. 4

    Odpoved in vpis novega upravnika

    Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe z odpovednim rokom najmanj treh mesecev; v tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika. Če upravnik krši zakon ali pogodbo, lahko odstopijo brez odpovednega roka (60. člen SZ-1). Register upravnikov vodi upravna enota, na območju katere je stavba, ali organ mestne občine, in je javen (161. člen SZ-1). O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo, o pritožbah pa odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve (167. člen SZ-1). Novega upravnika upravni organ vpiše po izteku odpovednega roka (5. člen Pravilnika).

  5. 5

    Ob koncu pogodbe

    Upravnik mora na dan prenehanja pogodbe izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun, sredstva, zbrana na računu, prenesti na račun, ki ga za stavbo vodi na novo izbrani upravnik, in novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje stavbe (61. člen SZ-1). Končni obračun mora vsebovati saldo prenesenih sredstev rezervnega sklada, saldo sredstev obratovalnih in drugih stroškov vzdrževanja stavbe, stanje neporavnanih obveznosti lastnikov in neporavnanih računov dobaviteljem (21. člen Pravilnika).

  6. 6

    Če upravnika ni

    Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku (49. člen SZ-1). Po splošnem pravilu solastnine o poslu, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari, na predlog solastnika odloči sodišče v nepravdnem postopku (67. člen SPZ).

Večine in roki so odločilni: preverite pogodbo in veljavno besedilo zakona. To so splošne informacije, ne pravni nasvet; pred zamenjavo upravnika se posvetujte z odvetnikom ali notarjem.

Pravni viri

Vsaka pravna trditev na tej strani izhaja iz besedila zakona. Navedki so dobesedni.

Pokaži vse navedke (84)

Preverjeno z izvirnimi besedili, kot so bila prebrana 14. septembra 2026; besedila se spreminjajo, zato preverite veljavno različico.

To so splošne informacije, ne pravni nasvet. Zakoni se spreminjajo, pomembni pa so tudi vaša pogodba in pravila stavbe: vse, na podlagi česar nameravate ukrepati, naj preveri odvetnik ali notar.

Preverjanje upravnika: vprašanja

Kdo lahko preverja upravnika: lastniki ali vsi stanovalci?

Pravice po zakonu imajo etažni lastniki, ne najemniki. Če stanujete v najemu, prosite lastnika, naj se o tem obrne na upravnika. Rezultat pisnega glasovanja se pošlje tudi lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem (35. člen SZ-1).

Ali lahko vidim račune in dokumente o stroških?

Etažni lastnik lahko na zahtevo, ne več kot enkrat mesečno, vpogleda v pogodbe s tretjimi osebami, knjigovodske listine in stanje rezervnega sklada (65. člen SZ-1). Zakon govori o knjigovodskih listinah, računov izrecno ne imenuje.

Ali zakon predpisuje mesečno poročilo?

Zakon predpisuje mesečni obračun stroškov, ki ga mora upravnik izstaviti vsakemu etažnemu lastniku (66. člen SZ-1), in poročanje lastnikom vsaj enkrat letno (64. člen SZ-1). Vzorčno mesečno poročilo na tej strani je pregled za celotno stavbo in ni obračun za posameznega lastnika.

Ali mora imeti vsaka stavba upravnika in rezervni sklad?

Ne vsaka. Upravnik je obvezen le pri stavbi z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli (48. člen SZ-1); enak prag velja za rezervni sklad (119. člen SPZ).

Kdaj lahko lastniki zamenjajo upravnika?

Od pogodbe lahko odstopijo kadar koli, z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, brez odpovednega roka pa, če upravnik krši zakon ali pogodbo (60. člen SZ-1). Za razrešitev je potrebno soglasje lastnikov z več kot polovico solastniških deležev (25. člen SZ-1; 25.a člen SZ-1).

Ali lahko glasujem prek spleta?

Zakon pozna elektronsko glasovanje, a le s kvalificiranim elektronskim podpisom, predlogi sklepov pa se objavijo tudi na oglasni deski (35.a člen SZ-1; 12.a člen Pravilnika). To ni glasovanje z enim klikom v aplikaciji.

Berite naprej

Pošljite to stran upravniku in drugim etažnim lastnikom

Pošljite to stran upravniku ali drugim etažnim lastnikom in vprašajte, katere pomanjkljivosti bi bilo mogoče odpraviti do naslednjega zbora.

Pošlji po e-pošti

Pošljite skupini