Odgovorite na vprašanja, da vidite oceno.
Izberite ali zamenjajte upravnika svoje stavbe
Vsakega kandidata ocenite na podlagi istih vprašanj, vsem pošljite isto povabilo k oddaji ponudb in shranite odgovore. Brezplačno, brez registracije.
Kdaj lastniki začnejo iskati upravnika
Večina odborov začne iskati upravnika v eni od štirih okoliščin. V vsaki lahko naredite prvi korak, preden komurkoli karkoli obljubite.
- 1Pogodba se izteka. Preden začnete, v svoji pogodbi poiščite trajanje in odpovedni rok. Povesta vam, koliko časa imate.
- 2Zahtevki ostajajo brez odgovora ali pa je denar težko spremljati. Zapišite tri nedavne primere z datumi in zneski. Iskanje, ki izhaja iz dejstev, je lažje razložiti drugim lastnikom.
- 3Stavba je nova in prvega upravnika je izbral investitor. Odločanje o upravniku praviloma v nekem trenutku prevzamejo lastniki. Preberite primopredajne dokumente in pogodbo, ki jo je podpisal investitor.
- 4Odbor se zamenja ali pa lastniki želijo nekaj, česar upravnik ne ponuja. Najprej se dogovorite, katere od osmih skupin v ocenjevalnem listu so vam najpomembnejše.
Kdo lahko pogodbo odpove in pod kakšnimi pogoji, je odvisno od njenega besedila in od zakonodaje. Preden odpoveste, preberite oboje.
Ocenite kandidate
Vsakega kandidata ocenite pri vsakem vprašanju: odgovor »da« prinese 2 točki, »delno« 1 točko in »ne« 0 točk. Prikazane uteži skupin imajo vsoto 100. Ocena vam pomaga pri primerjavi, ne nadomesti pa branja podpisane ponudbe.
Dovoljenja in skladnost
Ravnanje z denarjem
Poročanje in upravljanje
Storitve in odzivnost
Pripravljenost na primopredajo
Neodvisnost
Pregledne cene
Dokazila
Rezultat
Vprašanja za upravnika
To so vprašanja, ki jih točkuje ocenjevalni list, razvrščena po tem, kaj preverjajo. Vsem kandidatom postavite ista, pisno, in shranite odgovore.
Dovoljenja in skladnost
- Ali podjetje in oseba, ki bo vodila vašo stavbo, imata licenco ali potrdilo, ki se pri vas zahteva (če se sploh), in vam bosta pokazala številko?
- Ali ima upravnik zavarovanje poklicne odgovornosti in zavarovanje za primer poneverbe ter vam bo pokazal potrdilo?
- Ali je član strokovnega združenja s kodeksom ravnanja, ki ga lahko preberejo lastniki?
Ravnanje z denarjem
- Ali je denar stavbe na ločenem računu na ime skupnosti etažnih lastnikov in nikoli pomešan z upravnikovim lastnim denarjem?
- Ali lahko lastniki prek spleta kadar koli vidijo izpisek z računa in kdo koliko dolguje?
- Ali lastnikom vsak mesec v določenem roku objavi izkaz prihodkov in odhodkov?
- Ali računovodske izkaze enkrat letno pregleda nekdo, ki je od upravnika neodvisen?
Poročanje in upravljanje
- Ali letni finančni načrt in letni obračun izroči pravočasno in v obliki, ki jo lastnik razume?
- Ali vodi popoln arhiv zapisnikov in sklepov, ki ga lahko odpre vsak lastnik?
- Ali so dokumenti, zapisniki in pogodbe shranjeni na portalu za lastnike in odbor, ne pa v priponkah e-pošte?
- Ali omogoča spletno glasovanje ali sodelovanje na daljavo na zborih, kjer to zakon dopušča?
Storitve in odzivnost
- Ali je za vašo stavbo določen poimensko znan upravnik in ali vam pove, koliko stavb ali posameznih delov ta oseba vodi?
- Ali obstaja nadomestna oseba in pot za klic zunaj delovnega časa, ko počijo cevi, obstane dvigalo ali zmanjka elektrike?
- Ali se zahtevki beležijo z referenčno številko in ali stanovalec vidi njihovo stanje?
- Ali odboru vsak mesec poroča o časih odziva in reševanja?
Pripravljenost na primopredajo
- Ali bo od investitorja ali prejšnjega upravnika skupne dele, ključe in tehnično dokumentacijo prevzel s podpisanim primopredajnim zapisnikom?
- Ali bo spremljal napake in garancijske zahtevke z roki ter jih uveljavljal pri izvajalcu?
- Ali bo zbral in hranil projekt izvedenih del in tehnično dokumentacijo stavbe?
- Ali lahko lastniki vidijo napake, ki se odpravljajo, skupaj z njihovim stanjem?
Neodvisnost
- Ali pisno razkrije vsako lastniško, finančno ali družinsko povezavo z investitorjem, prodajalci posameznih delov ali osebami, ki odločajo v imenu lastnikov?
- Ali je trajanje pogodbe v mejah, ki jih dopušča zakon, in ali jo lahko lastniki odpovedo z odpovednim rokom brez kazni?
- Ali razkrije, kadar dela dodeli podjetjem, ki so v lasti upravnika ali investitorja?
Pregledne cene
- Ali je nadomestilo razčlenjeno in je pisno navedeno, kaj vključuje?
- Ali so doplačila in delež, zaračunan pri večjih delih, navedeni vnaprej, brez neomejenih dodatnih stroškov?
- Ali je letno povečanje vezano na naveden indeks ali zgornjo mejo in ali so prikazani dejanski stroški za preteklo leto, da je ponudbe mogoče pošteno primerjati?
Dokazila
- Ali lahko navede reference iz stavb podobne velikosti in starosti ter pove, koliko let že posluje?
- Ali vam bo v živo predstavil to, kar dejansko vidijo lastniki in stanovalci?
- Ali ve in vam pove, koliko lastnikov dejansko uporablja spletno plačevanje in aplikacijo?
Dve, ki jih dodajte na koncu
- Katere od teh odgovorov boste vključili v pogodbo?
- Katere svoje sedanje naročnike lahko pokličemo?
Vzorec povabila k oddaji ponudb za upravnika
Povabilo k oddaji ponudb postavi vse kandidate na isto izhodišče. Ta vzorec vsebuje vprašanja iz ocenjevalnega lista, tabelo nadomestil, uteži in izjavo o neodvisnosti. Isto datoteko pošljite vsaj trem podjetjem.
Zakaj ocenjevalni list sprašuje o spletnem dostopu
Sedem vprašanj se nanaša na to, kaj lastniki vidijo prek spleta: izpiske, dokumente, stanje zahtevka in možnost glasovanja. To ni prodajni argument. Upravnik, ki to dobro izvaja, odboru prihrani delo, tisti, ki ne, pa delo prepusti odboru. Digitalna vprašanja so na začetku izklopljena, ko jih vklopite, pa imajo polovično utež osnovnega vprašanja.
Unitify upravnikom ponuja ta orodja.
Izbira upravnika: vprašanja
Koliko podjetij naj povprašamo?
Vsaj tri. Tako dobite razpon cen in vidite, kdo odgovarja na težka vprašanja. Ocenjevalni list primerja do tri kandidate hkrati.
Ali je najnižje nadomestilo najboljša ponudba?
Samo po sebi ne. Nadomestilo primerjajte skupaj s tem, kaj vključuje, z doplačili, z deležem, zaračunanim pri večjih delih, in z letnim povečanjem. Zato so pregledne cene v oceni posebna skupina.
Ali lahko lastniki zamenjajo upravnika?
Običajno odločajo lastniki skupaj, način odločanja pa je odvisen od zakonodaje države in od pravil stavbe. Ta stran ne pove, kdo odloča v vaši državi, s kakšno večino in s kakšnim rokom obveščanja. Vprašajte odvetnika ali notarja in preberite svojo pogodbo.
Ali upravnik potrebuje licenco ali vpis?
To je odvisno od države. Od vsakega kandidata zahtevajte dokazilo o licenci, vpisu ali članstvu, ki ga zahteva vaša država, in ga preverite pri organu, ki ga izdaja.
Kaj se zgodi z odgovori, ki jih vnesem?
Nič ne zapusti vašega brskalnika. Ocena se izračuna na strani in se hrani le za ta zavihek.
Ali je to pravni nasvet?
Ne. To so splošne informacije. Zakoni se spreminjajo, pomembni pa sta tudi vaša pogodba in pravila stavbe, zato naj vse, na podlagi česar nameravate ukrepati, preveri odvetnik ali notar.
Berite naprej
Želite, da vaš upravnik dela tako?
Pokažite to stran upravniku, ki ga že imate, ali začnite brezplačno z eno stavbo in si oglejte stran lastnika na lastne oči.