Zástupca vlastníkov bytov: povinnosti, odmena, kto ním môže byť

Zástupca vlastníkov bytov je vlastník, ktorého si vlastníci zvolia, aby za nich komunikoval so správcom domu. Môže ním byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Informuje vlastníkov o činnosti správcu a uplatňuje voči správcovi ich požiadavky, ale nerozhoduje o veciach, ktoré patria vlastníkom. O výške jeho odmeny rozhodujú vlastníci, zákon žiadnu sumu neurčuje. Platí to podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení účinnom od 1. apríla 2025, pre dom so správcom; pre spoločenstvo vlastníkov tu nič netvrdíme.

Čo hovorí zákon o zástupcovi vlastníkov?

„Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 5)

Z toho vyplýva:

• Kto. Len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kto nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome (napríklad nájomca alebo správca), ním byť nemôže.
• Ako sa ním stane. Zvolia ho vlastníci.
• Čo robí. Zabezpečuje komunikáciu so správcom, informuje vlastníkov a uplatňuje ich požiadavky v súlade so zmluvou a rozhodnutiami.
• Čo nesmie. Rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci.

Posledná veta je dôležitá v praxi. Preddavky do fondu opráv a zmluva o výkone správy patria vlastníkom (zákon č. 182/1993 Z. z. § 14b ods. 1 písm. e a i), nie zástupcovi. Zástupca môže návrh pripraviť a zaslať správcovi, ale rozhodnutie prijímajú vlastníci hlasovaním.

Kto určuje odmenu zástupcu vlastníkov?

Vlastníci. Nie správca a nie zástupca sám:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 14b ods. 1)

„h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 14b ods. 1 písm. h)

Zákon v citovanom znení nestanovuje žiadnu sumu. Hovorí iba, že o výške odmeny rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, nie iba prítomných. Z textu tiež nevyplýva, že odmena musí existovať: zákon uvádza „výšku odmeny“, nie povinnosť ju vyplácať. Ak sa v dome dohodne, že zástupca bude pracovať bez odmeny, nie je to v rozpore s citovaným ustanovením.

Pre dom to znamená dve praktické veci. Po prvé, o výške odmeny sa rozhoduje hlasovaním vlastníkov podľa § 14b, nie dohodou medzi zástupcom a správcom. Po druhé, treba zapísať, čo odmena pokrýva, aby si zástupca a vlastníci rozumeli.

Ako zástupcu zvoliť a čo si dohodnúť

Zákon hovorí len o tom, že ho zvolia vlastníci. Aký má byť postup voľby, nad rámec všeobecných pravidiel hlasovania, citované ustanovenie neuvádza. Vyplatí sa rozhodnúť o troch veciach naraz:

1. Meno vlastníka, ktorý bude zástupcom.
2. Odmena v eurách mesačne, alebo „bez odmeny“, a spôsob jej výplaty. O jej výške rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov.
3. Spôsob informovania. Ako často zástupca zhrnie vlastníkom, čo správca urobil, a kde si to prečítajú.

Zástupca na to nie je sám. Zákon mu dáva úlohu uplatňovať požiadavky vlastníkov voči správcovi. Správca je povinný v správe o činnosti predkladať vlastníkom prehľad hospodárenia, ako ukazuje náš článok o správe o činnosti správcu. Zástupca je prirodzene ten, kto správu prečíta, vysvetlí ju vlastníkom a ozve sa, keď v nej niečo chýba.

Prvé kroky nového zástupcu

Zákon zástupcovi ukladá komunikáciu a informovanie, takže prvé kroky sú praktické. Vypýtajte si zmluvu o výkone správy, lebo podľa nej uplatňujete požiadavky vlastníkov. Zapíšte si dve lehoty správcu: plán opráv do 30. novembra a správu o činnosti do 31. mája. A dohodnite s vlastníkmi, kde budete zbierať ich požiadavky, aby ste ich vedeli odovzdať správcovi naraz a doložiť, kedy ste to urobili.

Čo si zástupca vlastníkov môže od správcu vypýtať

Vlastník, teda aj zástupca, má právo nahliadnuť do dokladov o správe domu a čerpaní fondu:

„umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 9 ods. 5 písm. d)

Začnite plánom opráv na budúci rok, správou o činnosti za minulý rok a vyúčtovaním fondu. Lehoty správcu opisujú články Plán opráv bytového domu a Správa o činnosti správcu.

S čím pomôže Unitify

Zástupca vlastníkov potrebuje jedno miesto, kde vidí, čo sa v dome deje: požiadavky vlastníkov a ich stav, preddavky a nedoplatky po bytoch, dokumenty domu a oznámenia vlastníkom v aplikácii pre obyvateľov. Vlastníci môžu v aplikácii hlasovať a správca aj zástupca, ktorému dá prístup, vidia účasť a hlasy po bytoch. Aplikácia hlasy zaznamená; či také hlasovanie spĺňa požiadavky zákona na rozhodovanie vlastníkov, posúďte s právnikom. Rozhranie aplikácie je zatiaľ v angličtine (slovenčinu ešte nemá) a nastavuje sa pre každý projekt zvlášť.

Ak ste zástupca vlastníkov, pošlite tento článok správcovi a navrhnite mu prehľad v Unitify: správca môže začať zdarma na stránke Unitify na Slovensku. Ak ste vlastník, spýtajte sa správcu, kto je zástupca vlastníkov a aká je jeho odmena.

Zdroje: zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, znenie účinné od 1. 4. 2025, Slov-Lex; overené 7. novembra 2026. Neskoršie novely sme nepotvrdili: pred použitím otvorte aktuálne znenie na slov-lex.sk. Nejde o právne poradenstvo.