Správa o činnosti správcu bytového domu: do 31. mája

Správca bytového domu musí vlastníkom najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok a urobiť vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv aj úhrad za plnenia. Kým ich nepredloží, nemá nárok na platby za správu. Platí to podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení účinnom od 1. apríla 2025. Článok sa týka domu so správcom; pre spoločenstvo vlastníkov tu nič netvrdíme.

Čo hovorí zákon o správe o činnosti?

„Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 2)

Rozbor:

• Lehota. 31. máj nasledujúceho roka. Správa za rok 2026 patrí vlastníkom do 31. mája 2027.
• Témy. Finančné hospodárenie domu, stav spoločných častí a spoločných zariadení a iné významné skutočnosti okolo správy. Slovo „najmä“ znamená, že zoznam nie je uzavretý.
• Vyúčtovanie. Ide o samostatnú povinnosť: použitie fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory.
• Forma. Zákon žiadnu tabuľku ani formulár nepredpisuje.

Rozsah a obsah správy sa upravuje aj v zmluve o výkone správy:

„f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 1 písm. f)

Ak chcete vedieť, čo má správa vo vašom dome pokrývať nad rámec tém zo zákona, otvorte zmluvu o výkone správy.

Čo ak správca správu nepredloží?

„Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g).“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 4)

Dôsledok je konkrétny: pokiaľ správu a vyúčtovanie nepredloží, nemá správca nárok na platby za správu. Druhá polovica vety o pláne opráv je téma článku Plán opráv bytového domu. Veta nehovorí, že vlastníci smú zadržať ostatné platby, teda preddavky do fondu a úhrady za plnenia, a také právo z nej vyvodiť nemožno.

Vlastník navyše zmluvu o výkone správy sám vypovedať nemôže. Vypovedať ju môžu len vlastníci rozhodnutím, s výpovednou lehotou troch mesiacov, ak zmluva neurčuje inak:

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 1)

„Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 6)

Citované ustanovenia nespájajú zmeškanie 31. mája s právom na výpoveď. Ak sa uvažuje o výpovedi, rozhodujú o nej vlastníci hlasovaním a vhodné je poradiť sa s právnikom.

Príklad lehôt

Hospodársky rok 2026 sa uzatvára 31. decembra 2026. Správca musí správu a vyúčtovanie predložiť najneskôr 31. mája 2027. Ak ich predloží až 20. júna 2027, platí podľa citovanej vety, že do tohto dňa nemal nárok na platby za správu. Ako sa dôsledok premieta do konkrétnych mesačných platieb, zákon v citovanom znení nehovorí, preto to nechajte posúdiť právnikom alebo účtovníkom domu.

Čo si môže vlastník vypýtať

Okrem samotnej správy má vlastník právo nahliadnuť do dokladov:

„umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 9 ods. 5 písm. d)

Začnite týmto zoznamom:

1. Správa o činnosti za minulý rok a dátum, kedy vám bola doručená.
2. Vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie úhrad za plnenia pre váš byt.
3. Doklady k veľkým položkám vo vyúčtovaní, najmä k opravám.
4. Zmluva o výkone správy, v ktorej je rozsah a obsah správy.

Čo robí správca, ktorý chce 31. máj zvládnuť

Jednoduchý postup: v apríli uzavrieť knihy, v prvej polovici mája pripraviť text s tromi témami zo zákona (financie, stav spoločných častí, iné významné skutočnosti) a vyúčtovanie po bytoch, a doručiť pred koncom mája spôsobom, ktorý viete preukázať. Správa je lepšia, ak číta aj človek bez účtovného vzdelania: čísla s krátkym slovným vysvetlením, kde sa suma zmenila oproti minulému roku.

S čím pomôže Unitify

Správu o činnosti píše správca; Unitify ju nepíše za neho. Pomáha s podkladmi: preddavky a nedoplatky po bytoch, výdavky domu a požiadavky vlastníkov na jednom mieste, register zariadení s históriou servisu a oznámenia vlastníkom v aplikácii pre obyvateľov. Hotový dokument môžete uložiť k domu a zverejniť vlastníkom. Rozhranie aplikácie je zatiaľ v angličtine (slovenčinu ešte nemá) a nastavuje sa pre každý projekt zvlášť.

Ak ste správca a chcete mať podklady k správe po celý rok pod rukou, môžete začať zdarma na stránke Unitify na Slovensku. Ak ste vlastník, vypýtajte si od správcu správu, vyúčtovanie a nahliadnutie do dokladov.

Zdroje: zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, znenie účinné od 1. 4. 2025, Slov-Lex; overené 7. novembra 2026. Neskoršie novely sme nepotvrdili: pred použitím otvorte aktuálne znenie na slov-lex.sk. Nejde o právne poradenstvo.