Plán opráv bytového domu: do 30. novembra a čo ak chýba

Správca bytového domu musí každý rok najneskôr do 30. novembra predložiť vlastníkom plán opráv na nasledujúci kalendárny rok a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak plán do 30. novembra nepredloží, nemá nárok na platbu za správu. Platí to podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení účinnom od 1. apríla 2025. Článok sa týka domu so správcom; pre spoločenstvo vlastníkov tu nič netvrdíme.

Čo hovorí zákon o pláne opráv?

Povinnosť patrí do zoznamu toho, čo správca pri správe domu robiť musí:

„vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8b ods. 1 písm. g)

Z toho vyplývajú štyri veci:

• Lehota. Každý rok, najneskôr 30. novembra. Plán na rok 2027 teda patrí vlastníkom do 30. novembra 2026.
• Obdobie. Plán je na nasledujúci kalendárny rok.
• Obsah. Plán „zohľadní najmä“ opotrebenie materiálu a stav spoločných častí a spoločných zariadení domu. Zákon nepredpisuje tabuľku ani formulár.
• Peniaze. Správca k plánu navrhne, koľko sa má do fondu prevádzky, údržby a opráv tvoriť.

Čo ak správca plán nepredloží?

Zákon tu stanovuje konkrétny dôsledok:

„Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g).“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 4)

Správca, ktorý nestihne 30. november, teda nemá nárok na platbu za správu. Citovaná veta hovorí iba o platbe za správu. Nehovorí, že vlastníci môžu prestať platiť preddavky do fondu alebo úhrady za plnenia, a také právo z nej vyvodiť nemožno. Ak ide o spor, nechajte si ho posúdiť právnikom.

Ako plán súvisí s preddavkom do fondu?

Plán je podklad. O peniazoch rozhodujú vlastníci. Preddavok sa určuje spravidla na rok dopredu:

„Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 10 ods. 1)

Novembrový plán teda predchádza rozhodnutiu o preddavkoch na budúci rok. O výške preddavkov a účele použitia fondu hlasujú vlastníci:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 14b ods. 1)

a medzi bodmi je aj tento:

„i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 14b ods. 1 písm. i)

Zákon v citovanom znení nehovorí, že vlastníci musia schváliť samotný plán opráv. Rozhodujú o preddavkoch a o použití fondu. Praktický záver: plán, ktorý príde 29. novembra, nechá vlastníkom málo času na rozumné hlasovanie o preddavkoch na rok, ktorý sa začína o mesiac.

Čo si od správcu vypýtať, ak ste vlastník

• Plán opráv na nasledujúci rok a dátum, kedy vám bol doručený.
• Návrh výšky fondu s uvedením, z čoho vychádza: ktoré časti domu a zariadenia sú najviac opotrebované.
• Doklady o čerpaní fondu za tento rok. Právo na ne zákon dáva:

„umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie“ (zákon č. 182/1993 Z. z. § 9 ods. 5 písm. d)

Vlastník nemôže správcu sám vypovedať. Zmluvu o výkone správy môžu vlastníci vypovedať len rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny všetkých hlasov a výpovedná lehota je tri mesiace, ak zmluva neurčuje inak (zákon č. 182/1993 Z. z. § 8a ods. 1 a 6). Zmeškaná lehota na plán nie je v citovanom texte dôvodom na výpoveď; o výpovedi rozhodujú vlastníci hlasovaním.

Čo ak ste správca

Najjednoduchšie je mať plán hotový pred 30. novembrom a doručiť ho spôsobom, ktorý viete preukázať. Pomôže, ak:

1. máte register zariadení domu so stavom a históriou opráv,
2. plán rozdelíte na to, čo sa musí urobiť, a to, čo sa dá odložiť,
3. k plánu priložíte jednoduchý návrh výšky fondu na jedného vlastníka, aby sa o ňom dalo hlasovať.

S čím pomôže Unitify

Plán opráv píše správca a Unitify ho za neho nepíše. Pomáha s prácou okolo neho: register zariadení domu s históriou servisu, požiadavky a poruchy po domoch, preddavky a nedoplatky po bytoch a oznámenie vlastníkom v aplikácii pre obyvateľov, kde vidíte, kto ho otvoril. Dokumenty domu, vrátane plánu a podkladov k hlasovaniu, držíte na jednom mieste. Rozhranie aplikácie je zatiaľ v angličtine (slovenčinu ešte nemá) a nastavuje sa pre každý projekt zvlášť.

Ak spravujete viac domov a chcete mať plán, zariadenia a požiadavky na jednom mieste, môžete začať zdarma na stránke Unitify na Slovensku. Ak ste vlastník, vypýtajte si od správcu plán, návrh fondu a doklady o čerpaní.

Zdroje: zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, znenie účinné od 1. 4. 2025, Slov-Lex; overené 7. novembra 2026. Neskoršie novely sme nepotvrdili: pred použitím otvorte aktuálne znenie na slov-lex.sk. Nejde o právne poradenstvo.