Moradores

A administradora do seu condomínio faz bem o trabalho dela?

Atualizado em outubro de 2026Por Ilia Sotonin

Doze afirmações para conferir no seu condomínio. Esta página mostra um modelo de relatório mensal com prestação de contas do condomínio, o checklist e o que fazer depois.

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Um modelo de relatório mensal

Este é o tipo de relatório mensal que se pode publicar para os moradores, no formato da página de relatório mensal da Unitify. O prédio é inventado; as seções são as de um relatório real.

Relatório de exemplo. O prédio, os valores e os nomes são fictícios.

Relatório mensal para os moradores

Relatório mensal, setembro de 2026

Condomínio Edifício Exemplo, Rua Exemplo, 100

80 apartamentos

Arrecadado dos condôminos: R$ 54.560; desse total, R$ 4.960 para o fundo de reserva
Gasto: R$ 49.167; mês anterior: R$ 45.750
Inadimplência: R$ 31.240; ▼ R$ 2.640 · 7,8%
Nas contas bancárias: R$ 120.698; mês anterior: R$ 115.305

Gasto: R$ 49.166,90

GastoR$ 49.167

Pessoal da portaria e da zeladoriaR$ 26.970,002 lançamentos54,9%

Folha de pagamento da portaria e da zeladoriaR$ 17.850,00
Encargos trabalhistas (FGTS, INSS, férias e 13º)R$ 9.120,00

Limpeza e jardimR$ 1.420,002 lançamentos2,9%

JardinagemR$ 780,00
Material de limpezaR$ 640,00

Água e energia das áreas comunsR$ 7.270,502 lançamentos14,8%

Água e esgotoR$ 4.960,00
Energia elétrica das áreas comunsR$ 2.310,50

Elevadores e portãoR$ 2.310,002 lançamentos4,7%

Manutenção dos elevadoresR$ 1.890,00
Manutenção do portão da garagemR$ 420,00

SeguroR$ 1.180,001 lançamento2,4%

Reparos e manutençãoR$ 6.630,003 lançamentos13,5%

Pintura da escada e do hall do térreoR$ 3.200,00
Troca da bomba do reservatórioR$ 2.450,00
Troca de lâmpadas e luminárias do hallR$ 980,00

AdministraçãoR$ 3.386,402 lançamentos6,9%

Honorários da administradoraR$ 3.200,00
Tarifas bancáriasR$ 186,40

Abra uma categoria para ver os lançamentos.

As maiores despesas

Folha de pagamento da portaria e da zeladoriaR$ 17.850,00
Encargos trabalhistas (FGTS, INSS, férias e 13º)R$ 9.120,00
Água e esgotoR$ 4.960,00
Pintura da escada e do hall do térreoR$ 3.200,00
Honorários da administradoraR$ 3.200,00
Troca da bomba do reservatórioR$ 2.450,00

O que foi feito

Pedidos dos moradores neste mês

20
Pedidos: 17
Concluídos: 3
Em andamento

Elevador · 5
Hidráulica · 4
Iluminação · 4
Portão da garagem · 3
Outros · 4

Só contagens. Textos, endereços e nomes de moradores nunca aparecem no relatório, e uma categoria com menos de três pedidos entra em “Outros”.

Bomba do reservatório trocada
A bomba que leva a água à caixa superior foi substituída. A pressão voltou ao normal em todos os andares.
Lâmpadas e luminárias do hall trocadas
Luminárias queimadas foram trocadas por modelos de LED no térreo e nos andares 2 e 4.
Pintura da escada e do hall do térreo
Concluída em dois dias, com aviso no mural na semana anterior.
Manutenção mensal dos elevadores
Nenhuma falha encontrada. O relatório do serviço foi arquivado com os documentos do condomínio.
Sensor do portão da garagem regulado
O ajuste veio depois de três pedidos de moradores. O portão voltou a funcionar normalmente.

Em andamento

Orçamentos para a revisão do telhado antes das chuvas
Cotações para a impermeabilização da laje
Pauta da próxima assembleia a ser afixada no mural

Comparação com o mês anterior

Item	Agosto de 2026	Setembro de 2026	Variação
Pessoal da portaria e da zeladoria	R$ 26.840,00	R$ 26.970,00	+R$ 130,00
Limpeza e jardim	R$ 1.380,00	R$ 1.420,00	+R$ 40,00
Água e energia das áreas comuns	R$ 7.540,20	R$ 7.270,50	-R$ 269,70
Elevadores e portão	R$ 2.310,00	R$ 2.310,00	sem variação
Seguro	R$ 1.180,00	R$ 1.180,00	sem variação
Reparos e manutenção	R$ 3.120,00	R$ 6.630,00	+R$ 3.510,00
Administração	R$ 3.380,20	R$ 3.386,40	+R$ 6,20
Arrecadado dos condôminos	R$ 54.100,00	R$ 54.560,00	+R$ 460,00
Inadimplência	R$ 33.880,00	R$ 31.240,00	-R$ 2.640,00

Reparos custaram mais do que em agosto por causa da bomba do reservatório e da pintura do hall. Os gastos com água e energia caíram um pouco, e a inadimplência também.

Dinheiro nas contas bancárias

Conta	Agosto de 2026	Setembro de 2026
Conta ordinária	R$ 18.905,30	R$ 19.338,40
Conta do fundo de reserva	R$ 96.400,00	R$ 101.360,00
Total	R$ 115.305,30	R$ 120.698,40

O saldo da conta ordinária varia conforme a diferença entre o que foi arrecadado para as despesas correntes e o que foi gasto. O saldo do fundo de reserva varia conforme o que foi depositado nele.

Originais assinados

Um relatório real traz os originais assinados, para que qualquer pessoa possa conferir a página com o papel.

Relatório mensal assinado pelo síndico e pelo conselhoDigitalização, duas páginasSem arquivo no modelo
Extratos bancários de setembroConta ordinária e conta do fundo de reservaSem arquivo no modelo
Notas fiscais e comprovantes de serviçoBomba, luminárias, pintura, portãoSem arquivo no modelo

As referências legais são ao Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na parte sobre a administração do condomínio edilício, que dá os direitos aos condôminos (proprietários). Quem aluga deve pedir ao proprietário que leve o ponto ao síndico. Várias regras valem salvo disposição diferente da convenção do condomínio. Outras leis e outros regimes não são descritos aqui.

O que um bom relatório mensal contém

Um relatório que o morador consegue usar responde às perguntas que ele faria na portaria. O modelo acima tem as oito partes. Um relatório com menos partes não é necessariamente ruim, mas cada parte que falta é uma pergunta que você pode fazer.

1O mês em quatro númerosO que os condôminos pagaram, o que foi gasto, o que ainda está em atraso e o que há nas contas. Um relatório que não diz esses quatro números com clareza é difícil de conferir.
2Gastos por categoria, até os lançamentosUm total não diz nada. Pessoal, limpeza, elevadores, energia, reparos e honorários da administradora, com os respectivos lançamentos detalhados, mostram para onde foi o dinheiro.
3As maiores despesas primeiroPoucos lançamentos costumam concentrar a maior parte do dinheiro. Vê-los no topo permite perguntar sobre os que mais pesam.
4Comparação com o mês anteriorUm lançamento que dobrou é uma pergunta a fazer. Um que caiu pode significar que algo foi resolvido, ou que algo deixou de ser feito.
5O que foi feito e o que está em andamentoFica mais fácil avaliar um gasto ao lado do serviço que ele pagou e do que está planejado.
6Pedidos, contadosQuantos chegaram, quantos foram concluídos e quantos estão abertos. Só contagens: sem nomes e sem endereços.
7Saldos das contas bancáriasO que sobrou e em qual conta: a das despesas correntes e a do fundo de reserva.
8Originais assinados para conferirA página é um auxílio de leitura. O papel assinado é o registro, e ele deve estar a um clique.

Estas oito partes são as que a página de relatório da Unitify mostra. O que a lei do seu país exige de quem administra é outra pergunta: veja as fontes legais nesta página.

O que você pode esperar e conferir

No Código Civil, quem administra o condomínio é o síndico, escolhido pela assembleia. A administradora é uma empresa a quem o síndico pode transferir funções, com aprovação da assembleia (art. 1.348, § 2º). Oito dos doze pontos abaixo são boas práticas, não exigências legais. Onde há artigo, ele vem citado; onde não há, isso é informado.

Contas

Consigo ver uma prestação de contas detalhada do que o condomínio arrecadou e gastou, não só o total.O síndico deve elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano (art. 1.348, inc. VI) e prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (art. 1.348, inc. VIII). A assembleia anual aprova a prestação de contas (art. 1.350). O dever é perante a assembleia dos condôminos. O Código Civil não diz que as contas devam ser detalhadas por lançamento: isso é boa prática, não é exigência legal.
Consigo consultar meu próprio saldo e meus pagamentos a qualquer momento, sem precisar pedir.Boa prática, não é exigência legal. O Código Civil não trata do direito de cada condômino de consultar o próprio saldo e os próprios pagamentos. Veja a convenção e o contrato com a administradora.
O síndico ou a administradora conseguem mostrar que o dinheiro do condomínio fica em uma conta separada.Boa prática, não é exigência legal nos artigos do Código Civil sobre a administração do condomínio. Peça ao síndico ou à administradora que mostrem a conta do condomínio.

Pedidos

Quando aviso de um problema, recebo a confirmação com um número de protocolo.Boa prática, não é exigência legal. O síndico deve zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (art. 1.348, inc. V), um dever geral, sem regra sobre protocolo de pedidos.
Consigo ver o andamento do meu pedido sem precisar ligar.Boa prática, não é exigência legal. Pergunte se o sistema da administradora mostra o andamento dos pedidos aos moradores.
Problemas urgentes (vazamento, elevador, falta de energia) são tratados em poucas horas, e sei a quem ligar fora do horário comercial.Boa prática, não é exigência legal. O síndico deve diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns (art. 1.348, inc. V), mas a lei não fixa prazo de resposta nem plantão fora do horário. Veja o contrato e o regimento interno.

Assembleias e decisões

Há assembleia de condôminos pelo menos uma vez por ano, com convocação e pauta com antecedência.O síndico deve convocar a assembleia dos condôminos todos os anos, na forma prevista na convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições e a prestação de contas (art. 1.350). Todos os condôminos precisam ser convocados, senão a assembleia não pode deliberar (art. 1.354). A convenção define como se convoca e o quórum (art. 1.334, inc. III). O Código Civil não fixa prazo de aviso nem pauta mínima: convocação e pauta com antecedência são boa prática, não exigência legal.
As decisões da assembleia são comunicadas a todos por escrito ou afixadas no mural.Boa prática, não é exigência legal. Os artigos do Código Civil sobre a administração do condomínio não dizem como as decisões chegam aos condôminos. Veja a convenção.
Quem não pode comparecer à assembleia ainda consegue participar (procuração, voto por escrito ou online).A assembleia pode ser convocada e realizada por meio eletrônico, e as deliberações também podem ocorrer dessa forma, desde que a convenção não proíba e que os condôminos mantenham voz, debate e voto (art. 1.354-A, incs. I e II). A convocação deve dizer que será eletrônica e como acessar, se manifestar e votar (art. 1.354-A, § 1º). A assembleia pode ser híbrida, com participação presencial e virtual ao mesmo tempo (art. 1.354-A, § 4º). Vale para condôminos, não para inquilinos, e o direito de votar e participar depende de estar quite (art. 1.335, inc. III). Os artigos consultados não tratam de procuração nem de voto por escrito.

Relatórios e documentos

O síndico apresenta a prestação de contas do ano e a previsão orçamentária do ano seguinte.O síndico deve prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (art. 1.348, inc. VIII), e elaborar o orçamento do ano (art. 1.348, inc. VI). A assembleia anual aprova o orçamento e a prestação de contas (art. 1.350). O texto fala de contas e de orçamento, não de um relatório de atividades.
Posso consultar contratos e notas fiscais quando peço.Boa prática, não é exigência legal nos artigos consultados: o direito de examinar contratos e notas fiscais não está neles, e esta página não o apresenta como direito do Código Civil. Veja a convenção. Pode haver um conselho fiscal de três membros, eleito pela assembleia, para dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356).
Atas, regimento interno e documentos importantes ficam em um só lugar a que tenho acesso.Boa prática, não é exigência legal. Os artigos consultados não pedem que atas, regimento e documentos fiquem em um só lugar. Dizem que a convenção determina a forma de administração e as regras das assembleias (art. 1.334, incs. II e III) e que, nas assembleias eletrônicas, os documentos da pauta podem ser disponibilizados em meio físico ou eletrônico (art. 1.354-A, § 6º).

Se não estiver em ordem

Comece pelo passo mais simples e de menor custo; só passe ao seguinte se ele não resolver.

1
Pergunte por escrito
Cite o item e a data e envie ao síndico e à administradora, se houver. Quem aluga deve pedir ao proprietário que leve o ponto. O síndico deve prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (art. 1.348, inc. VIII).
2
Leve o assunto à assembleia
A assembleia anual aprova o orçamento e a prestação de contas (art. 1.350). Se o síndico não a convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º). Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). A forma de convocar e o quórum estão na convenção (art. 1.334, inc. III).
3
Peça o parecer do conselho fiscal, se houver
Pode haver um conselho fiscal de três membros, eleito pela assembleia por no máximo dois anos, que dá parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356). Se o seu condomínio não tem, a assembleia pode eleger um.
4
Troque o síndico ou mude quem administra
A assembleia escolhe o síndico (art. 1.347) e pode destituí-lo nos casos do art. 1.349. A seção seguinte explica como isso funciona.
5
Vá à Justiça se a assembleia não se reunir
Se a assembleia não se reunir, o juiz decide a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2º). Os artigos consultados não dizem o que o juiz pode determinar: fale com um advogado.

Esta é uma informação geral, não é aconselhamento jurídico. Em um caso grave ou urgente, fale com um advogado.

Como trocar de síndico ou de administradora

O Código Civil fala do síndico, não da administradora. O síndico é escolhido pela assembleia, e a administradora é uma empresa a quem ele pode transferir funções com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, § 2º). O Código Civil não define “administradora”. Por isso, o que a assembleia pode destituir, nos termos do art. 1.349, é o síndico. Para o contrato com a administradora, veja o próprio contrato e a convenção, e peça orientação jurídica sobre o que não estiver neles.

1
Quem escolhe o síndico
A assembleia escolhe um síndico, que pode não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, renovável (art. 1.347).
2
Como a assembleia é convocada
O síndico convoca a assembleia todos os anos, e um dos pontos possíveis é eleger o substituto (art. 1.350). Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º; art. 1.355). Todos os condôminos precisam ser convocados, senão a assembleia não pode deliberar (art. 1.354). A convocação, a reunião e a votação podem ser eletrônicas se a convenção não proibir (art. 1.354-A).
3
Destituir o síndico
A assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta de seus membros (art. 1.349). O artigo não define essa maioria absoluta em termos de porcentagem de unidades ou de frações ideais, nem detalha como essa assembleia deve ser convocada: veja a convenção e peça orientação jurídica.
4
Como se vota em geral
Salvo quórum especial, em primeira convocação a deliberação é por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352). Estas são as regras gerais de votação, e a destituição segue o art. 1.349.
5
Mudar quem administra
O síndico pode transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas a outrem, com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, § 2º). A assembleia também pode investir outra pessoa, no lugar do síndico, em poderes de representação (art. 1.348, § 1º).
6
Se a assembleia não se reunir
O juiz decide a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2º). Os artigos consultados não dizem o que o juiz pode determinar.

Destituir um síndico ou mudar de administradora é uma decisão séria, e a convenção do seu condomínio pode mudar várias das regras acima. Esta é uma informação geral, não é aconselhamento jurídico: antes de convocar a assembleia, peça a um advogado que leia a convenção.

Fontes legais

Toda afirmação legal desta página vem do próprio texto da lei. As citações estão no idioma original, com a grafia oficial.

Mostrar todas as citações (25)

Código Civil, art. 1.347
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Código Civil, art. 1.348, inc. V
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Código Civil, art. 1.348, inc. VI
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
Código Civil, art. 1.348, inc. VIII
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
Código Civil, art. 1.348, § 1º
Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
Código Civil, art. 1.348, § 2º
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Código Civil, art. 1.349
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Código Civil, art. 1.350, caput
Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Código Civil, art. 1.350, § 1º
Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Código Civil, art. 1.350, § 2º
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Código Civil, art. 1.352, caput
Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Código Civil, art. 1.352, parágrafo único
Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Código Civil, art. 1.353, caput
Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Código Civil, art. 1.354
A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Código Civil, art. 1.354-A, caput
A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
Código Civil, art. 1.354-A, inc. I
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
Código Civil, art. 1.354-A, inc. II
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
Código Civil, art. 1.354-A, § 1º
Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
Código Civil, art. 1.354-A, § 4º
poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
Código Civil, art. 1.354-A, § 6º
Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.
Código Civil, art. 1.355
Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Código Civil, art. 1.356
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Código Civil, art. 1.335, inc. III
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Código Civil, art. 1.334, inc. II
II - sua forma de administração;
Código Civil, art. 1.334, inc. III
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

Conferido nos textos oficiais em 22 de outubro de 2026.

Esta é uma informação geral, não é aconselhamento jurídico. As leis mudam, e a convenção e os demais documentos do condomínio contam: peça a um advogado que confira o que você for fazer.

Conferir a administração do condomínio: perguntas

Quem pode cobrar o síndico: os condôminos ou qualquer morador?

O Código Civil dá os direitos aos condôminos, ou seja, aos proprietários, e à assembleia. Quem aluga deve pedir ao proprietário que leve o ponto ao síndico, a menos que a convenção ou outra lei diga algo diferente.

Dá para trocar só a administradora e manter o síndico?

O síndico pode transferir funções à administradora, com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, § 2º). O Código Civil não define “administradora”: veja o contrato e a convenção, e peça orientação jurídica sobre o que não estiver neles.

A assembleia pode ser online?

Sim, se a convenção não proibir e se os condôminos mantiverem voz, debate e voto (art. 1.354-A). A convocação deve dizer que será eletrônica e como acessar e votar (art. 1.354-A, § 1º), e a assembleia pode ser híbrida (art. 1.354-A, § 4º).

O síndico precisa morar no prédio?

Não. A assembleia escolhe um síndico que pode não ser condômino (art. 1.347).

Preciso estar em dia com a taxa condominial para votar?

O direito de votar nas deliberações da assembleia e de participar delas depende de o condômino estar quite (art. 1.335, inc. III). O texto não diz mais do que isso.

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