Odpowiedz na pytania, aby zobaczyć wynik.
Przekaż budynek zarządcy, przy którym właściciele będą chcieli pozostać
W Polsce pierwszy akt dewelopera może ustalić zarządcę dla wszystkich kolejnych nabywców, a właściciele i tak mogą go zmienić uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Wybierz zarządcę, przy którym będą chcieli pozostać, i zadbaj o prawidłowe przekazanie budynku.
Co ustala pierwszy akt i co mogą zmienić właściciele
Zarządca wskazany w pierwszym akcie nie jest wyborem na zawsze. Oto przepisy, które mają znaczenie dla przekazywanego budynku.
- 1Pierwszy akt. Sposób zarządu nieruchomością wspólną można ustalić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, także powierzając zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1). Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali ten wybór wiąże każdego kolejnego nabywcę (art. 18 ust. 2).
- 2Właściciele mogą to zmienić. Zmiany sposobu zarządu dokonuje się na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, która jest też podstawą wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a).
- 3Głosy liczy się według udziałów. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2). Dopóki większość udziałów ma jeden właściciel, właściciele mający łącznie 1/5 udziałów mogą żądać przeprowadzenia głosowania według zasady „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2a).
- 4Dokumentacja. Zarządca, któremu powierzono zarząd, musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (art. 29 ust. 1b). Jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji tej dokumentacji ponosi dotychczasowy właściciel nieruchomości do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu, a potem wszyscy właściciele według udziałów (art. 29 ust. 1d).
- 5Dwa lata. W budynku z ponad trzema lokalami, jeśli w ciągu dwóch lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele nie wybiorą zarządu ani nie powierzą zarządu w akcie notarialnym, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać każdy właściciel, a także zarządca, który zarządzał nieruchomością od tamtej pory przez co najmniej dwa lata (art. 26 ust. 2).
Właściciele mają mniej powodów, by rozwiązać umowę z zarządcą wybranym ze względu na niezależność i otwartość.
Co właściciele sprawdzają najpierw: niezależność
Gdy właściciele porównują zarządcę wybranego przez Ciebie z takim, którego mogliby wybrać sami, pierwsze pytanie brzmi: dla kogo ten zarządca pracuje. Wpisz odpowiedź do przetargu.
- Pisemne oświadczenie o wszelkich powiązaniach kapitałowych, finansowych lub rodzinnych między zarządcą a deweloperem.
- Brak zleceń dla firm należących do dewelopera lub zarządcy, chyba że są ujawnione i wycenione jak każda inna oferta.
- Umowa i sposób zarządu, które właściciele mogą zmienić w trybie przewidzianym w ustawie, bez kary umownej, która czyniłaby zmianę kosztowną.
- Stawki rozpisane na składniki i możliwe do pokazania kupującym, zanim podpiszą umowę.
- Raporty dla właścicieli od pierwszego miesiąca, a nie dopiero po pierwszym zebraniu.
- Lista kontrolna przekazania, którą właściciele mogą sprawdzić punkt po punkcie.
Karta oceny poniżej pokazuje wskaźnik „właściciele prawdopodobnie zostawią tego zarządcę”. Wynika on z niezależności oraz z przejrzystości finansów i dokumentacji, nigdy z oprogramowania.
Oceń kandydatów
Oceń kandydatów tak, jak zrobią to właściciele. Niezależność ma tu największą wagę, bo właściciele sprawdzają ją najpierw i właśnie dlatego zmieniają zarządcę, którego sami nie wybrali.
Niezależność
Uprawnienia i zgodność z przepisami
Obsługa pieniędzy
Raportowanie i zarządzanie wspólnotą
Obsługa i reakcja
Gotowość do przejęcia budynku
Przejrzystość cen
Dowody
Wynik
Wzór przetargu dla dewelopera
Jeden dokument dla każdego oferenta. Zasady opisane wyżej zapisano w nim jako warunki; dokument zawiera też pytania z karty oceny, a największą wagę ma niezależność.
Lista kontrolna przekazania budynku
Pierwsza grupa odpowiada temu, co ustawa nakłada na zarządcę przy przejęciu (art. 29). Reszta obejmuje dokumenty, usterki, gwarancje i czysty start finansowy. Zachowaj podpisaną listę.
Przejęcie według ustawy (art. 29)
- Protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej, sporządzony dla wspólnoty (art. 29 ust. 1b)
- Dokumentacja budynku: projekt, dokumentacja powykonawcza i książka obiektu budowlanego (art. 29 ust. 1b)
- Spis właścicieli z ich lokalami i udziałami w nieruchomości wspólnej, prowadzony na bieżąco (art. 29 ust. 1b)
- Rozstrzygnięcie, kto płaci za opracowanie lub aktualizację dokumentacji technicznej: dotychczasowy właściciel do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu, chyba że właściciele postanowią inaczej (art. 29 ust. 1c i 1d)
- Ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu i zaliczek, założona dla nieruchomości (art. 29 ust. 1)
- Rozliczenia przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1)
Dokumenty
- Pozwolenia i zaświadczenia o zakończeniu budowy
- Akt lub umowa ustanawiająca odrębną własność lokali, z rzutami i udziałem przypadającym na każdy lokal
- Instrukcje obsługi urządzeń i instalacji budynku: wind, systemu ogrzewania, instalacji elektrycznej i systemu ochrony przeciwpożarowej
- Lista wykonawców i dostawców uczestniczących w budowie budynku, z danymi kontaktowymi
- Polisy ubezpieczeniowe budynku i robót dewelopera
- Zawarte już umowy serwisowe i konserwacyjne wraz z warunkami
Części wspólne, usterki i gwarancje
- Obchód wszystkich części wspólnych z zarządcą i, jeśli to możliwe, przedstawicielami właścicieli
- Podpisana lista nieusuniętych usterek, ze wskazanym terminem usunięcia każdej z nich oraz osoby odpowiedzialnej
- Rejestr gwarancji: co jest objęte, przez kogo i do kiedy, wraz z trybem zgłaszania roszczeń
- Klucze, karty dostępu, piloty i kody policzone i pokwitowane
- Stany liczników części wspólnych w dniu przekazania, ze zdjęciami
Czysty start finansowy
- Osobny rachunek bankowy wspólnoty
- Saldo otwarcia, wraz z kwotami zapłaconymi przez dewelopera i kwotami, które deweloper ma jeszcze zapłacić
- Pierwszy plan gospodarczy i zaliczki, które go pokrywają
- Utworzony fundusz remontowy wraz z zasadami jego zasilania
- Niezapłacone rachunki i niezrealizowane zamówienia w dniu przekazania, każde ze wskazaniem, kto płaci
Właściciele i komunikacja
- Lista właścicieli z lokalami, udziałami i danymi kontaktowymi, w zakresie, w jakim prawo pozwala je przekazać
- Ustalony termin i porządek obrad pierwszego zebrania właścicieli
- Sposób zgłaszania problemów przez właścicieli oraz otrzymywania przez nich pisemnych informacji o statusie zgłoszeń
- Całodobowy numer alarmowy przekazany każdemu właścicielowi
Źródła prawne
Każde stwierdzenie prawne na tej stronie pochodzi z tekstu samej ustawy. Cytaty podajemy w języku oryginału.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 1
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 2
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 2a
Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
- Ustawa o własności lokali, art. 23 ust. 2
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
- Ustawa o własności lokali, art. 23 ust. 2a
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
- Ustawa o własności lokali, art. 26 ust. 2
ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1
jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1b
jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1c
jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1d
Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają: 1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości; 2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 1
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 2
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 3
zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, niepóźniej niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Przekazanie budynku w Polsce: pytania
Czy deweloper może wskazać pierwszego zarządcę wspólnoty?
Ustawa pozwala właścicielom ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, także powierzając zarząd osobie lub firmie (art. 18 ust. 1), a w nowym budynku pierwszym właścicielem jest deweloper. Ten wybór wiąże kolejnych nabywców (art. 18 ust. 2), a właściciele mogą go zmienić uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza (art. 18 ust. 2a).
Co zarządca musi zrobić przy przejęciu?
Sporządzić w imieniu wspólnoty protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego), przechowywać dokumentację i na bieżąco prowadzić spis właścicieli z ich udziałami (art. 29 ust. 1b).
Kto płaci za dokumentację techniczną?
Jeżeli właściciele nie postanowią inaczej, dotychczasowy właściciel nieruchomości do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu, a potem wszyscy właściciele według udziałów (art. 29 ust. 1d).
Co, jeśli właściciele nie wybiorą zarządu ani zarządcy?
W budynku z ponad trzema lokalami, po dwóch latach od wyodrębnienia pierwszego lokalu, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, podobnie jak zarządca, który zarządzał nieruchomością od tamtej pory przez co najmniej dwa lata (art. 26 ust. 2).
Ile ofert zebrać?
Zalecamy co najmniej trzy. Pokazują właścicielom, jak dokonano wyboru, i dają widełki cenowe.
Czy przetarg faworyzuje jakieś oprogramowanie?
Nie. Pytania cyfrowe opisują to, co widzą właściciele, a nie konkretny produkt, i są w karcie oceny domyślnie wyłączone.
Czytaj dalej
Przekaż budynek z portalem, z którego właściciele będą korzystać
Właściciele oceniają zarządcę po tym, co widzą już w pierwszym miesiącu. Zacznij za darmo od jednego budynku i zobacz, jak to wygląda od strony właściciela, albo umów się na prezentację.