ამხანაგობის ლექსიკონი საქართველოში: კანონი, თავმჯდომარე, წესდება, კრება, დავალიანება
ტერმინები, რომლებსაც საქართველოში ამხანაგობის თავმჯდომარეები, მესაკუთრეები და მმართველი კომპანიები ყოველდღიურად აწყდებიან. სადაც ჩანაწერი კანონის ნორმას გადმოსცემს, მითითებულია „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის (№5277-რს, მიღებული 2007 წლის 11 ივლისს, გამოქვეყნებული 2007 წლის 27 ივლისს, ძალაშია 2007 წლის 1 აგვისტოდან) მუხლი. ტერმინები, რომლებსაც დამოწმებული პირველწყარო არ აქვს, ლექსიკონში არ შედის. ტექსტი შედარებულია matsne.gov.ge-ზე გამოქვეყნებულ კონსოლიდირებულ ვერსიასთან (ბოლო ცვლილება 2020 წლის 15 ივლისისაა) 2026 წლის 8 ოქტომბრის მდგომარეობით. კანონი იცვლება, ამიტომ გადაწყვეტილების წინ გახსენით მოქმედი რედაქცია. ჩანაწერი იურისტის კონსულტაციას არ ანაცვლებს.
- ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა (ამხანაგობა)
- კანონი ამხანაგობას განსაზღვრავს, როგორც მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანებას (მუხლი 3, ქვეპუნქტი ა). ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება ამხანაგობა ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა და სადაც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინაა (მუხლი 11, პუნქტი 1). ამხანაგობის საქმიანობა ხორციელდება ამ კანონითა და წესდების საფუძველზე (მუხლი 11, პუნქტი 5).
- კანონი „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“
- კანონი მიიღო საქართველოს პარლამენტმა 2007 წლის 11 ივლისს; გამოქვეყნებულია საკანონმდებლო მაცნეში (სსმ, 29) 2007 წლის 27 ივლისს და ძალაშია 2007 წლის 1 აგვისტოდან. ტექსტში ცვლილებები შეიტანეს კანონებმა №5095-IIს (2011 წლის 11 ოქტომბერი), №3231-რს (2018 წლის 20 ივლისი) და №7018-რს (2020 წლის 15 ივლისი); matsne.gov.ge-ზე კონსოლიდირებული ვერსიების სიაში ბოლოა 2020 წლის 15 ივლისის რედაქცია. ამხანაგობის საქმიანობა ხორციელდება ამ კანონითა და წესდების საფუძველზე (მუხლი 11, პუნქტი 5).
- ამხანაგობის რეგისტრაცია
- ამხანაგობა დაფუძნებულად ითვლება ამ კანონის ამოქმედებით ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა და სადაც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინაა (მუხლი 11, პუნქტი 1), ამიტომ ამხანაგობის რეგისტრაციის პროცედურა კანონში არ არის. მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობა სჭირდება მხოლოდ არასტანდარტულ ფორმებს: ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ამხანაგობას (მუხლი 11, პუნქტი 2) და რამდენიმე მომიჯნავე სახლის ერთ ამხანაგობას (მუხლი 11, პუნქტი 3). კანონი ამხანაგობის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას არ ითვალისწინებს; რეესტრში კანონი წევრის დავალიანების დარეგისტრირებას ითვალისწინებს (მუხლი 14, პუნქტი 5). მუნიციპალიტეტს შეუძლია ამხანაგობების აღრიცხვა აწარმოოს (მუხლი 29, პუნქტი 1, ქვეპუნქტი გ); მუნიციპალური პროგრამების პირობები თქვენს მუნიციპალიტეტში გადაამოწმეთ.
- იურიდიული პირის სტატუსი
- ამხანაგობა იურიდიული პირი არ არის; მას შეიძლება ჰქონდეს ანგარიშები ბანკში (მუხლი 14, პუნქტი 1). მას აქვს განცალკევებული ქონება, შეუძლია თავისი სახელით შეიძინოს ქონებრივი და არაქონებრივი უფლებები და ვალდებულებები, ხოლო სამართლებრივ ურთიერთობებში მას თავმჯდომარე ან საამისოდ უფლებამოსილი სხვა პირი წარმოადგენს (მუხლი 14, პუნქტი 2). კანონით ამხანაგობას უფლება აქვს გააფორმოს ხელშეკრულებები მესამე პირებთან და ისარგებლოს საბანკო კრედიტით (მუხლი 18, ქვეპუნქტები ა და ე).
- მრავალბინიანი სახლი
- მრავალბინიანია სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან (ბინისაგან) (მუხლი 3, ქვეპუნქტი გ). ამხანაგობა კანონით დაფუძნებულად ითვლება ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა და სადაც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინაა (მუხლი 11, პუნქტი 1).
- საერთო ქონება
- ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაა მიწის ნაკვეთი, ამავე ნაკვეთზე განთავსებული მრავალბინიანი სახლი, მასთან დაკავშირებული მომსახურე საინჟინრო ქსელების, მოწყობილობა-დანადგარების, შენობა-ნაგებობებისა და კეთილმოწყობის ობიექტების ერთობლიობა, რომელიც ინდივიდუალურ საკუთრებაში არ იმყოფება (მუხლი 3, ქვეპუნქტი ვ). საერთო ქონების შემადგენელი მიწის ნაკვეთი, სახლის ნაწილი, ნაგებობები, დანადგარები, ქსელები და მოწყობილობები, რომლებიც ინდივიდუალური საკუთრება არ არის, საერთო საკუთრებას წარმოადგენს (მუხლი 5, პუნქტი 1).
- წილი საერთო ქონებასა და ხარჯებში
- მესაკუთრის წილი საერთო ქონებაში განისაზღვრება მისი ინდივიდუალური საკუთრების ფართობის შეფარდებით მრავალბინიანი სახლის ბინათა საერთო ფართობთან (მუხლი 5, პუნქტი 3). ეს წილი განსაზღვრავს წევრის წილს საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარების საერთო ხარჯებში, თუ წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი (მუხლი 5, პუნქტი 6).
- ამხანაგობის წევრობა
- ამხანაგობის წევრია ბინის მესაკუთრე მრავალბინიან სახლში (მუხლი 19, პუნქტი 1). წევრობა წარმოიშობა მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების შეძენისთანავე (მუხლი 19, პუნქტი 3) და წყდება საკუთრების უფლების შეწყვეტის მომენტიდან; ქონების შემძენი წევრი ხდება საკუთრების უფლების წარმოშობის მომენტიდან (მუხლი 19, პუნქტი 5).
- ამხანაგობის თავმჯდომარე
- ამხანაგობის საქმიანობას უძღვება თავმჯდომარე (მუხლი 26, პუნქტი 1). მას წევრთა კრებაზე წევრთა ხმების 2/3-ით, განსაზღვრული ვადით ირჩევენ (მუხლი 26, პუნქტი 3); თავმჯდომარედ შეიძლება არჩეულ იქნეს ნებისმიერი წევრი ან მოწვეული მმართველი (მუხლი 26, პუნქტი 4). სამართლებრივ ურთიერთობებში ამხანაგობას თავმჯდომარე ან საამისოდ უფლებამოსილი სხვა პირი წარმოადგენს (მუხლი 14, პუნქტი 2).
- მოწვეული მმართველი
- თავმჯდომარედ შეიძლება არჩეულ იქნეს ამხანაგობის ნებისმიერი წევრი ან მოწვეული მმართველი (მუხლი 26, პუნქტი 4). მოწვეული მმართველის პასუხისმგებლობის საკითხი განისაზღვრება ხელშეკრულებით (მუხლი 14, პუნქტი 4), ხოლო საერთო ქონების მართვის ფუნქციების მისთვის გადაცემის წესი შეიძლება წესდებაში იყოს ასახული (მუხლი 23, პუნქტი 1, ქვეპუნქტი ი). ამ კანონში მოწვეული მმართველისთვის ლიცენზიის ან სერტიფიცირების მოთხოვნა არ არის.
- ამხანაგობის წესდება
- ამხანაგობას შეიძლება ჰქონდეს წესდება (მუხლი 23, პუნქტი 1). თუ წევრთა რაოდენობა თორმეტს არ აღემატება, წესდებას იღებენ ხმათა 3/4-ით, ყველა დანარჩენ შემთხვევაში — 2/3-ით (მუხლი 23, პუნქტი 2). წესდების გარეშე კრების კანონისმიერი წესები მოქმედებს (მუხლი 28, პუნქტი 1).
- ამხანაგობის წევრთა კრება
- კრებას იწვევს თავმჯდომარე წელიწადში ერთხელ მაინც; ეს წესი მოქმედებს, თუ წესდება არ არის მიღებული ან წესდებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (მუხლი 27, პუნქტი 1). კრების მოწვევის შესახებ წევრებს წერილობით უნდა ეცნობოს (მუხლი 27, პუნქტი 4). წესდების არარსებობისას (მუხლი 28, პუნქტი 1) კრების გადაწყვეტილების შესრულება სავალდებულოა ამხანაგობის თითოეული წევრისთვის, მათ შორის მათთვისაც, ვინც კენჭისყრაში მონაწილეობა არ მიიღო (მუხლი 28, პუნქტი 9).
- კვორუმი კრებაზე
- კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია, თუ მას ესწრება წევრთა 2/3 (მუხლი 28, პუნქტი 2). თუ კრება გადაწყვეტილებაუნარიანი არ არის, თავმჯდომარე ხელმეორედ იწვევს კრებას იმავე დღის წესრიგით; ეს კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია მონაწილეთა რაოდენობის მიუხედავად, რაც კრების მოწვევისას უნდა აღინიშნოს (მუხლი 28, პუნქტი 3). ეს წესები მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, როცა წევრებმა წესდება არ მიიღეს (მუხლი 28, პუნქტი 1).
- ხმები კრებაზე
- კრებაზე თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ერთი ხმა; თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, ხმის უფლებას მხოლოდ ერთობლივად იყენებენ, ხოლო თუ მესაკუთრეს რამდენიმე ბინა აქვს, ბინათა რაოდენობის შესაბამისი ხმები აქვს (მუხლი 28, პუნქტი 4). გადაწყვეტილებები მიიღება დამსწრეთა ხმების ნახევარზე მეტით, თუ კანონი სხვა რამეს არ ადგენს (მუხლი 28, პუნქტი 5). წევრს კენჭისყრაში მონაწილეობის უფლება არ აქვს ინტერესთა კონფლიქტისას ან როცა საკითხი მის წინააღმდეგ შეტანილ სასარჩელო განცხადებას ეხება (მუხლი 28, პუნქტი 6). ეს წესები მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, როცა წევრებმა წესდება არ მიიღეს (მუხლი 28, პუნქტი 1).
- კრების ოქმი
- კრების გადაწყვეტილება აისახება ოქმში, რომელსაც ადგენს და ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე; თითოეული მესაკუთრე უფლებამოსილია გაეცნოს ოქმს (მუხლი 28, პუნქტი 7). წევრს შეუძლია ოქმი სასამართლოში გაასაჩივროს (მუხლი 28, პუნქტი 8). კრებას თავმჯდომარე უძღვება, თუ კრება სხვა რამეს არ გადაწყვეტს (მუხლი 27, პუნქტი 5). ეს წესები მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, როცა წევრებმა წესდება არ მიიღეს (მუხლი 28, პუნქტი 1).
- დავალიანება ამხანაგობის წინაშე (500 ლარი)
- თავმჯდომარეს წევრთა კრებასთან შეთანხმებით, ან ამხანაგობის მიერ უფლებამოსილ სხვა პირს შეუძლია საჯარო რეესტრში დაარეგისტრიროს წევრის დავალიანება ამხანაგობის წინაშე, როგორც უძრავ ნივთზე მიბმული ვალდებულება, თუ იგი აღემატება 500 ლარს (მუხლი 14, პუნქტი 5). ვალდებულების შეუსრულებლობისას ამხანაგობას შეუძლია სასამართლოს მიმართოს (მუხლი 21, პუნქტი 3).
- ახალი მესაკუთრის პასუხისმგებლობა
- ინდივიდუალური საკუთრების გასხვისების შემთხვევაში წევრის წევრობასთან დაკავშირებულ შეუსრულებელ ვალდებულებებზე პასუხს აგებს ახალი მესაკუთრე პერსონალურად და როგორც სოლიდარული მოვალე (მუხლი 14, პუნქტი 6). გამსხვისებელი ვალდებულია შემძენს მიაწოდოს სრული ინფორმაცია ამხანაგობის წინაშე არსებული ან მოსალოდნელი ვალდებულებების შესახებ (მუხლი 21, პუნქტი 1, ქვეპუნქტი თ).
- დამატებითი ხარჯები (2/3)
- ამხანაგობის წევრებისთვის საერთო ქონების განვითარებასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯების დაკისრება დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას წევრთა 2/3 დაამტკიცებს (მუხლი 15, პუნქტი 2). საერთო ქონების ისეთი განვითარებისთვის, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის საერთო ქონებას და სხვა მესაკუთრეთა სარგებლობაზე ახდენს გავლენას, საჭიროა ყველა წევრის ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილება (მუხლი 10, პუნქტი 1).
- მუნიციპალური აღრიცხვა და პროგრამები
- მუნიციპალიტეტის ორგანოები ხელს უწყობენ ამხანაგობების ჩამოყალიბებას, რისთვისაც შეიძლება განახორციელონ ღონისძიებები, მათ შორის ამხანაგობების აღრიცხვა და ამხანაგობების ხელშესაწყობად პროგრამების შემუშავება (მუხლი 29, პუნქტი 1, ქვეპუნქტები გ და ე). პროგრამებს მუნიციპალიტეტი ამუშავებს, ამიტომ მათი პირობები თითოეული მუნიციპალიტეტისთვის ცალკე უნდა გადაამოწმოთ.
- ამხანაგობის სახელწოდება („ბმა“)
- სამართლებრივ ურთიერთობებში მონაწილეობისთვის ამხანაგობას აქვს სახელწოდება (მუხლი 17, პუნქტი 1). სახელწოდების წინ აუცილებელია ამხანაგობის აბრევიატურის — „ბმა“ — გამოყენება (მუხლი 17, პუნქტი 2).
