Software para el consorcio de propietarios de un condominio dominicano

El consorcio de propietarios. La Ley 5038 dispone que, una vez organizado el inmueble bajo el régimen de condominio, todos sus propietarios forman de pleno derecho un consorcio con personalidad jurídica, que los representa frente a terceros y frente a los propios propietarios por intermedio de un administrador (art. 9). Si el consorcio no lo ha designado, cualquier propietario puede pedir al Juez de Paz del lugar que nombre un administrador judicial (art. 13).

Cada propietario contribuye proporcionalmente a las cargas de conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes; salvo convenio distinto, la proporción sigue el valor de cada unidad según su extensión y su situación. El porcentaje fijado en el reglamento registrado al someter el inmueble al régimen solo cambia por acuerdo unánime (art. 4). Ese mismo reglamento indica cuántos votos tiene cada unidad en la asamblea (art. 21).

Los propietarios, una vez al año. Los gastos ordinarios se hacen según el presupuesto que aprueban anualmente, y la cuota que corresponde a cada uno, en esos y en los demás gastos, se fija en el acta de la asamblea que los autoriza o aprueba (art. 32).

Los registros de actas del consorcio, los libros de contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos (art. 29). El administrador además ejecuta las decisiones de la asamblea y, si hace falta, cuida por iniciativa propia las cosas comunes y su conservación en buen estado (art. 14).

La cuota está garantizada con un privilegio sobre la unidad del deudor, con preferencia sobre todos los demás (art. 18). La asamblea fija las cuotas no pagadas a partir de una declaración que prepara el administrador con los detalles y comprobantes, el administrador la comunica al deudor por acto de alguacil, y la copia del acta certificada por el administrador y legalizada por un notario basta para inscribir el privilegio (art. 33, en la redacción del art. 124 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario). Antes de iniciar el trámite, confirme el texto vigente y los pasos con un asesor local.

El vendedor debe avisar antes al administrador y consignar su cuota de los gastos comunes antes de la venta (art. 31). Además, cualquier propietario puede pedir en cualquier momento que se liquide su cuota; si el administrador no convoca la asamblea dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, el propietario puede convocarla (art. 35).

Unitify lleva una cuenta por unidad: cada cuota cobrada, cada pago registrado en la unidad correcta y el saldo pendiente. Los cobros llegan a los propietarios en la app de residentes, los recordatorios automáticos salen cuando un pago se atrasa, y los avisos y solicitudes quedan en un mismo registro, de modo que el administrador prepara las cifras de la asamblea con registros y no con una hoja de cálculo a fin de mes.

No hay integración con bancos dominicanos. Los propietarios pagan por transferencia bancaria como hoy y Unitify registra cada pago en la unidad correcta. Pagar en línea con tarjeta dentro de la app de residentes requiere conectar un proveedor de pagos para sus edificios; lo acordamos por proyecto.