Ümumi yığıncaq: yetərsay və qərarlar

Mənzil Məcəlləsinə görə sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır (maddə 43.1). O, idarəetmə üsulunu seçir, təmir və yenidən qurulma haqqında qərar qəbul edir, ümumi əmlakdan kimin istifadə edəcəyini müəyyən edir. Yığıncağın etibarlı olub-olmaması və qərarın qəbul edilib-edilməməsi dörd göstəricidən asılıdır: yetərsay, səs çoxluğu, bildiriş müddəti və səslərin çəkisi. Aşağıda onlar, bildiriş nümunəsi və səsvermə vərəqi üçün yoxlama siyahısı ilə verilir. Məcəllə 26 dekabr 2025-ci ildən qüvvədə olan redaksiyada oxunub.

Yetərsay: ümumi səslərin əlli faizindən çoxu

Ümumi səslərin əlli faizindən çoxuna malik sahə mülkiyyətçiləri və ya onların nümayəndələri iştirak etdikdə yığıncaq səlahiyyətlidir (maddə 44.3, yetərsay). Yetərsay olmadıqda yığıncaq yenidən keçirilməlidir. Məcəllə yenidən keçirilən ümumi yığıncaq üçün azaldılmış yetərsay nəzərdə tutmur, buna görə səslərinin yarısından çoxunu toplaya bilməyən bina heç bir qərar qəbul edə bilmir. Qiyabi səsvermə və yaxşı bildiriş məhz buna görə vacibdir.

Səs çoxluğu: iki növ qərar

• Ümumi səslərin ən azı üçdə ikisi maddə 43.2.1-43.2.3-də göstərilən qərarlar üçün: yenidən qurulma (o cümlədən genişləndirmə və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər tikililərin inşası, ümumi əmlakın təmiri, torpaq sahəsindən istifadə hədləri və ümumi əmlakın istifadəyə verilməsi (maddə 45.1).
• İştirak edən səslərin çoxluğu qalan hər şey üçün, o cümlədən idarəetmə üsulunun seçilməsi üçün (maddə 43.2.4).

Səslər hər mülkiyyətçinin ümumi əmlaka mülkiyyət hüququnda payına mütənasibdir (maddə 47.3). Qərarlar səsvermədə iştirak etməyənlər də daxil olmaqla bütün mülkiyyətçilər üçün məcburidir (maddə 45.5) və yığıncağın özünün müəyyən etdiyi qaydada protokolla rəsmiləşdirilir (maddə 45.1).

MMMC daxilində iştirakçıların yığıncağı üçün ayrıca qayda var: yenidən təşkil və ya ləğv, borc götürmə (o cümlədən bank krediti), təsərrüfat fəaliyyətindən gəlirin istifadəsi və ümumi əmlakın icarəyə verilməsi iştirakçıların ümumi sayının üçdə iki səs çoxluğunu tələb edir; qalan məsələlər iştirak edənlərin səs çoxluğu ilə həll olunur (maddə 126.4).

Bildiriş: ən azı on gün

Yığıncağın təşəbbüskarı olan mülkiyyətçi mülkiyyətçilərə yığıncağın keçirilməsi tarixinə ən azı on gün qalanadək məlumat verməlidir (maddə 44.4):

• sifarişli məktubla (yığıncaq göndərmənin digər üsulunu müəyyən etməyibsə),
• hər mülkiyyətçiyə imza ilə əlbəəl verməklə, yaxud
• yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilmiş və bütün mülkiyyətçilər üçün əlçatan yerdə (yerlərdə) yerləşdirməklə.

Maddə 44.4-dəki mötərizə hər rəqəmsal proses üçün vacibdir: yığıncağın özü bildirişin göndərilməsinin digər üsulunu müəyyən edə bilər. Bu, binanın qəbul etdiyi qərardır və platformanın hüququ deyil, ona görə də ona əsaslanmazdan əvvəl onu qərarla rəsmiləşdirin.

Bildiriş üçün yoxlama siyahısı (maddə 44.5)

Bildirişdə aşağıdakılar göstərilməlidir:

1. yığıncağın çağırılması təşəbbüsünü irəli sürmüş şəxs;
2. yığıncağın keçirilməsi forması: iclas və ya qiyabi səsvermə;
3. tarix, yer və vaxt; qiyabi səsvermə üçün isə mülkiyyətçilərin qərarlarının qəbulunun başa çatdığı tarix və qərarın verilməli olduğu yer və ya ünvan;
4. yığıncağın gündəliyi;
5. yığıncaqda təqdim ediləcək məlumat və materiallarla tanış olma qaydası.

Qiyabi səsvermə yazılı formadadır

Qiyabi səsvermə mümkündür və yalnız mülkiyyətçinin yazılı formada tərtib edilmiş, bildirişdə göstərilən yerə və ya ünvana göndərilmiş qərarı vasitəsilə həyata keçirilir (maddələr 46.1, 47.5). Hər yazılı qərarda aşağıdakılar göstərilməlidir:

• səsvermədə iştirak edən şəxs;
• sahəyə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd;
• gündəlikdəki hər məsələ üzrə «lehinə», «əleyhinə» və ya «bitərəf» sözlərindən biri (maddə 46.3).

Məcəllədə elektron səsvermə norması yoxdur. Elektron sistemlərə yalnız iki ayrı sənəd əldə etmə qaydasında istinad edilir və onların heç biri yığıncaqlara aid deyil.

Bütün binanın bir mülkiyyətçisi olduqda

Bütün sahələr bir mülkiyyətçiyə məxsusdursa, o, qərarı təkbaşına, yazılı formada qəbul edir və çağırış qaydaları tətbiq edilmir (maddə 45.7). Bax: Mənzil Məcəlləsinə ümumi baxış.

Unitify nə edir

Unitify sakin tətbiqi üzərindən səsvermələri və sorğuları qeyd edir və iştirakı canlı göstərir, lakin yığıncağı özü-özlüyündə hüquqi cəhətdən etibarlı etmir. Məcəllənin yazılı qərar tələb etdiyi yerdə, məsələn qiyabi səsvermədə, həmin yazılı qərarı saxlayın. Tətbiq onun ətrafında faydalıdır: sorğular üçün, yığıncaqdan əvvəl mülkiyyətçilərə çatmaq üçün və kimin cavab verdiyini görmək üçün. Ümumi mənzərə üçün Unitify Azərbaycan üçün səhifəsinə baxın və ya demo sifariş edin.

Mənbələr: Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi, 30.06.2009, 26.12.2025-dən qüvvədə olan redaksiya, e-qanun.az/framework/46955, maddələr 43-47, 126.4. 10 sentyabr 2026-cı ildə yoxlanılıb; sonrakı dəyişikliklər üçün istifadədən əvvəl yenidən yoxlayın.