Kalkulator większości głosów we wspólnocie mieszkaniowej
Wpisz właścicieli z ich udziałami, kto był obecny i jak głosował. Narzędzie zestawia liczby z art. 23 ustawy o własności lokali (albo z przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności, gdy lokali jest nie więcej niż trzy) i pokazuje, co z tego wynika.
Co narzędzie mówi, a czego nie
Nie mówi, że uchwała „jest ważna” ani że zebranie „jest legalne”. Mówi: według art. X próg wynosi Y, a Twoje liczby dają Z. O ważności decydują też rzeczy, których liczby nie pokazują: czy właściciele zostali prawidłowo zawiadomieni, czy pełnomocnictwa są poprawne, co mówi umowa. Wstrzymanie się od głosu i obecność bez oddanego jeszcze głosu liczą się jako obecność, a nie jako głos „za”: to przyjęta w narzędziu zasada liczenia, nie zdanie ustawy.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali, umowa właścicieli albo wcześniejsza uchwała mogą ustalać inne zasady głosowania. Sam art. 23 ust. 2 przewiduje wyjątek: „chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”. Jeśli Twoje dokumenty mówią coś innego, przełącz sposób liczenia albo wybierz „Inny próg” i wpisz go sam: narzędzie go zastosuje i w wyniku oznaczy jako Twój, nie ustawowy. Przed oparciem się na wyniku potwierdź go z prawnikiem.
Jakie głosowanie sprawdzasz
Właściciele, udziały i obecność
Suma udziałów: 0 %
Wklej listę z arkusza
Wpisz udziały, obecność i głosy, by zobaczyć zestawienie z progami.
Co mówią przepisy, w skrócie
Większość głosów (art. 23 ust. 1 i 2)
Uchwały są podejmowane „bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”, a mogą też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo indywidualnie. Zapadają „większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów”, chyba że umowa lub uchwała przewiduje jeden głos na właściciela. W orzecznictwie przyjmuje się, że większość liczy się od wszystkich udziałów we wspólnocie, nie tylko od obecnych: dlatego ustawa nie wymaga kworum, a brakujące głosy zarząd może zebrać indywidualnie (art. 23 ust. 1).
Mała i duża wspólnota w rozumieniu ustawy
Ustawa dzieli wspólnoty tylko według liczby lokali. Gdy liczba lokali „nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności” (art. 19). Gdy liczba lokali „jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu” (art. 20 ust. 1). Narzędzie stosuje tylko ten podział.
Współwłasność: art. 199, 201 i 204 KC
„Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli” (art. 201), a „Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów” (art. 204). Do czynności przekraczających zwykły zarząd „potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli” (art. 199).
Zawiadomienie i zaskarżenie
Zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu „na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania” (art. 32 ust. 1). Powództwo o uchwałę może być wytoczone „w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali” (art. 25 ust. 1a). Narzędzie nie sprawdza ani zawiadomienia, ani terminów.
Źródło: ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz. U. 2026 poz. 232, i Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz. U. 2026 poz. 795, ISAP (sprawdzono 17 października 2026). Wykładnia większości: wyrok SA w Szczecinie z 9 maja 2018 r., I ACa 133/18, tekst w SAOS (sprawdzono 17 października 2026).
Najczęstsze pytania
Czy ustawa wymaga kworum na zebraniu właścicieli?
W tekście jednolitym ustawy o własności lokali (Dz. U. 2026 poz. 232) nie ma przepisu o minimalnej obecności na zebraniu; sprawdziliśmy go pod kątem słów „kworum” i „obecn…” 17 października 2026. Art. 23 ust. 2 mówi tylko, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że za uchwałą musi opowiedzieć się ponad połowa wszystkich udziałów, nie tylko obecnych. Umowa może jednak coś dodać, więc potwierdź to z prawnikiem.
Od czego liczy się większość?
W orzecznictwie przyjmuje się, że od wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej (albo od wszystkich właścicieli, gdy obowiązuje zasada jeden właściciel – jeden głos). Głosy obecnych na zebraniu można uzupełnić w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1). Sam art. 23 ust. 2 tego wprost nie mówi: to wykładnia sądów, więc potwierdź ją z prawnikiem.
Co, jeśli udziały nie sumują się do 1?
Art. 23 ust. 2a mówi, że gdy suma udziałów nie jest równa 1, głosowanie na zasadzie jeden głos na właściciela wprowadza się na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Narzędzie nie zgaduje i nie przelicza udziałów: pokazuje sumę i prosi o poprawę danych albo o przełączenie na liczenie po jednym głosie na właściciela.
Czy można głosować po jednym głosie na właściciela?
Tak, jeśli w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono tak w określonej sprawie (art. 23 ust. 2). Gdy lokal ma kilku współwłaścicieli, art. 23 ust. 2b wymaga ustanowienia pełnomocnika na piśmie. Narzędzie ma do tego osobną opcję.
Co zmienia się przy wspólnocie do trzech lokali?
Art. 19 odsyła wtedy do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności: zwykły zarząd wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów (art. 201 i 204 KC), a czynność przekraczająca zwykły zarząd zgody wszystkich (art. 199 KC). Narzędzie przełącza się na te zasady, gdy wskażesz, że lokali jest nie więcej niż trzy.
Czy Unitify rozstrzyga o ważności uchwały?
Nie. Unitify rejestruje głosy; ważność zależy od prawa i od zasad Waszej wspólnoty. Głos oddany w aplikacji nie zastępuje prawidłowo zwołanego zebrania. Ten kalkulator jest bezpłatny i działa bez konta.
Głosy właścicieli, zapisane w jednym miejscu
Dla zarządców, którzy prowadzą więcej niż jedną wspólnotę, Unitify rejestruje głosy właścicieli w jednym miejscu. Ważność zależy od prawa i od zasad wspólnoty, nie od narzędzia.