უპასუხეთ კითხვებს, რომ ქულა ნახოთ.
გადაეცით შენობა მმართველ კომპანიას, რომელსაც მესაკუთრეები შეინარჩუნებენ
გადაცემისას მესაკუთრეებმა შესაძლოა გადაწყვიტონ, შეინარჩუნებენ თუ არა თქვენ მიერ არჩეულ მმართველს. აირჩიეთ ისეთი, რომლის შენარჩუნებაც მათ მოუნდებათ, ჩაწერეთ ეს ტენდერში და გადაცემა მოწესრიგებულად ჩაატარეთ.
რა ბედი ელის თქვენ მიერ არჩეულ მმართველს გადაცემისას
გადაცემა მნიშვნელოვანი პროცესია და არა მხოლოდ ხელის ჩამორთმევა. ეს ოთხი საკითხი მმართველთან ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა გადაწყვიტოთ.
- 1როდის. იურისტთან ერთად გაარკვიეთ, რა მომენტიდან იღებენ მესაკუთრეები ამხანაგობასა და მმართველთან დადებულ ხელშეკრულებაზე კონტროლს. ამ თარიღისთვის წინასწარ მოემზადეთ.
- 2რას გადასცემთ. შენობა გადაეცემა თავის ჩანაწერებთან, სახსრებთან, ხელშეკრულებებთან, გარანტიებთან, გეგმებსა და ფინანსურ ანგარიშებთან ერთად. წინასწარ შეადგინეთ მათი სია და მოწესრიგებული შეინახეთ.
- 3რის შეცვლა შეუძლიათ მესაკუთრეებს. მესაკუთრეებს შეიძლება შეეძლოთ იმ ხელშეკრულების შეწყვეტა, რომელიც კონტროლის აღებამდე დაიდო. შეუძლიათ თუ არა და რა პირობებით, თქვენი ქვეყნის კანონზე და ხელშეკრულებაზეა დამოკიდებული.
- 4ვის შეუძლია მართვა. ზოგ ქვეყანაში მმართველს ლიცენზია ან რეგისტრაცია სჭირდება. სთხოვეთ კანდიდატს დადასტურება.
დამოუკიდებლობისა და გამჭვირვალობის მიხედვით შერჩეული მმართველის შეცვლის ნაკლები მიზეზი შეიძლება არსებობდეს.
რას ამოწმებენ მესაკუთრეები პირველ რიგში: დამოუკიდებლობას
როცა მესაკუთრეები თქვენ მიერ არჩეულ მმართველს იმასთან ადარებენ, ვისაც თავად აირჩევდნენ, პირველი კითხვა ასეთია: ვისთვის მუშაობს მმართველი? პასუხი ტენდერში ჩაწერეთ.
- მმართველსა და დეველოპერს შორის ნებისმიერი საკუთრებითი, ფინანსური ან ოჯახური კავშირის წერილობითი დეკლარაცია.
- სამუშაო არ გადაეცემა კომპანიებს, რომლებიც დეველოპერს ან მმართველს ეკუთვნის, თუ ეს არ არის გამჟღავნებული და სხვა შეთავაზებებივით არ არის შეფასებული.
- ხელშეკრულება, რომლის შეწყვეტაც მესაკუთრეებს შეუძლიათ კანონით მინიჭებული პირობებით, ისეთი საჯარიმო პირობის გარეშე, რომელიც შეწყვეტას აძვირებს.
- საფასურები, რომლებიც პუნქტებადაა დაყოფილი და მყიდველებს ხელმოწერამდე შეიძლება უჩვენონ.
- ანგარიშები მესაკუთრეებისთვის პირველი თვიდან და არა მხოლოდ გადაცემის შემდეგ.
- გადაცემის სია, რომელსაც მესაკუთრეთა პირველი გამგეობა პუნქტ-პუნქტ შეამოწმებს.
ქვემოთ მოცემული შეფასების ბარათი აჩვენებს მაჩვენებელს „მესაკუთრეები სავარაუდოდ შეინარჩუნებენ ამ მმართველს“. მას განსაზღვრავს დამოუკიდებლობა და ფულისა და ჩანაწერების გამჭვირვალობა და არა რომელიმე პროგრამის გამოყენება.
შეაფასეთ კანდიდატები
შეაფასეთ თითოეული კანდიდატი ისე, როგორც მას მესაკუთრეები შეაფასებდნენ. აქ დამოუკიდებლობას ყველაზე დიდი წონა აქვს, რადგან მესაკუთრეები ხშირად პირველ რიგში სწორედ მას ამოწმებენ, ხოლო ის, რომ მმართველი თავად არ აურჩევიათ, მისი შეცვლის განხილვის ერთ-ერთი მიზეზი შეიძლება გახდეს.
დამოუკიდებლობა
კვალიფიკაცია და შესაბამისობა
ფულის მართვა
ანგარიშგება და მართვა
მომსახურება და რეაგირება
გადაცემისთვის მზადყოფნა
ფასის გამჭვირვალობა
დადასტურება
შედეგი
ტენდერის შაბლონი დეველოპერისთვის
ერთი დოკუმენტი ყველა პრეტენდენტისთვის. ის ზემოთ ჩამოთვლილ პრინციპებს პირობებად აყალიბებს, შეიცავს შეფასების ბარათის კითხვებს და ყველაზე დიდ წონას დამოუკიდებლობას ანიჭებს.
გადაცემის საკონტროლო სია
პირველ ნაწილში ჩამოთვლილია ის, რასაც დეველოპერი, როგორც წესი, ამხანაგობას გადასცემს: ჩანაწერები, სახსრები, ხელშეკრულებები და გარანტიები. დანარჩენი ეხება დოკუმენტებს, ხარვეზებსა და სუფთა ფინანსურ დასაწყისს. შეინახეთ ხელმოწერილი სია.
დეველოპერისგან ამხანაგობისთვის გადასაცემი
- ამხანაგობის დამფუძნებელი დოკუმენტები და შემდგომი ცვლილებები, შინაგანაწესითა და ჩატარებული კრებების ოქმებით
- დეველოპერის წარმომადგენლების გადადგომა ამხანაგობის ორგანოებიდან, სადაც ისინი ადგილებს იკავებენ
- ფინანსური ჩანაწერები და ანგარიშები ამხანაგობის დაარსებიდან გადაცემამდე, დამოუკიდებელი ბუღალტრის ან აუდიტორის მიერ შემოწმებული იქ, სადაც ეს მოითხოვება
- ამხანაგობის სახსრები ან მათზე კონტროლი
- ამხანაგობის საკუთრებაში არსებული ქონების აღწერა
- შენობის ფაქტობრივი მდგომარეობის ამსახველი გეგმები და სპეციფიკაციები
- ქონების მშენებლობაში მონაწილე კონტრაქტორების, ქვეკონტრაქტორებისა და მომწოდებლების სია
- დაზღვევის პოლისები, მშენებლობის დასრულების დამადასტურებელი დოკუმენტები და ჯერ კიდევ მოქმედი ნებართვები
- კონტრაქტორის, ქვეკონტრაქტორების, მომწოდებლებისა და მწარმოებლების ყველა წერილობითი გარანტია, რომელიც ჯერ კიდევ მოქმედებს
- მესაკუთრეთა სია მისამართებითა და ტელეფონის ნომრებით, რამდენადაც კანონი მათ გადაცემას უშვებს
- საერთო სივრცეების იჯარის ხელშეკრულებები და სხვა იჯარები, რომელთა მხარეც ამხანაგობაა
- შრომითი და მომსახურების ხელშეკრულებები, მართვის ხელშეკრულების ჩათვლით, და ყველა სხვა ხელშეკრულება, რომლის მხარეც ამხანაგობაა
- კონსტრუქციისა და უსაფრთხოების შემოწმების აქტები, რომლებსაც ხელს აწერს კვალიფიციური ინჟინერი ან არქიტექტორი
დოკუმენტები
- შენობის სისტემების (ლიფტები, გათბობა და გაგრილება, ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოება) ექსპლუატაციის ინსტრუქციები და მოვლის გრაფიკები
- ლიფტების, ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემებისა და სხვა შესამოწმებელი მოწყობილობის ბოლო შემოწმების ჩანაწერები
საერთო სივრცეები, ხარვეზები და გარანტიები
- ყველა საერთო სივრცის დათვალიერება მმართველთან და, თუ შესაძლებელია, მესაკუთრეთა წარმომადგენლებთან ერთად
- აღმოუფხვრელი ხარვეზების ხელმოწერილი სია, თითოეულისთვის მითითებული ვადითა და პასუხისმგებელი პირით
- საგარანტიო რეესტრი: რას მოიცავს გარანტია, ვინ აგებს პასუხს და როდემდე, მოთხოვნის წარდგენის წესითურთ
- გასაღებები, წვდომის ბარათები, პულტები და კოდები, დათვლილი და ხელმოწერით მიღებული
- საერთო მრიცხველების ჩვენებები გადაცემის დღეს, ფოტოებით
სუფთა ფინანსური დასაწყისი
- ამხანაგობის სახელზე გახსნილი ცალკე საბანკო ანგარიში
- საწყისი ნაშთი: რა გადაიხადა დეველოპერმა და რა აქვს კიდევ გადასახდელი
- პირველი ბიუჯეტი და მისი დამფარავი ავანსური შენატანები
- გახსნილი სარეზერვო ან სარემონტო ფონდი, მისი ზრდის წესით
- გადაცემის დღეს გადაუხდელი ანგარიშები და შეუსრულებელი შეკვეთები, თითოეულზე მითითებული გადამხდელით
მესაკუთრეები და კომუნიკაცია
- მესაკუთრეთა სია ბინებით, წილებითა და საკონტაქტო მონაცემებით, რამდენადაც კანონი მათ გადაცემას უშვებს
- შეთანხმებულია მესაკუთრეთა პირველი კრების თარიღი და დღის წესრიგი
- არხი, რომლითაც მესაკუთრეებს შეუძლიათ პრობლემის შეტყობინება და მისი სტატუსის შესახებ წერილობითი ინფორმაციის მიღება
- გადაუდებელი შემთხვევებისთვის სადღეღამისო საკონტაქტო ინფორმაცია, რომელიც ყველა მესაკუთრეს გადაეცა
დეველოპერის მიერ გადაცემა: კითხვები
შეუძლია თუ არა დეველოპერს პირველი მმართველი კომპანიის არჩევა?
ზოგ შემთხვევაში დეველოპერი შენობას მართავს მანამ, სანამ მესაკუთრეები კონტროლს აიღებენ, და ამ პერიოდში ხელშეკრულებებს აფორმებს. შემდგომ მესაკუთრეებს შესაძლოა ამ ხელშეკრულებების გადახედვის საკითხი დაუდგეთ, თქვენი ქვეყნის კანონის მიხედვით, ამიტომ აირჩიეთ მმართველი, რომლის შენარჩუნებაც მათ მოუნდებათ.
რა უნდა გადასცეს დეველოპერმა გადაცემისას?
ეს თქვენი ქვეყნის კანონზე და მყიდველებთან თქვენს ხელშეკრულებებზეა დამოკიდებული. ჩვეულებრივ ასეთია: ჩანაწერები და ოქმები, ფინანსური ანგარიშები, სახსრები, ხელშეკრულებები, გარანტიები, გეგმები, დაზღვევა და შემოწმების აქტები. საკონტროლო სია ამ ჩამონათვალიდან იწყება. ჰკითხეთ იურისტს, რა ეხება თქვენს პროექტს.
ვინ იხდის გადაცემის აუდიტს?
ეს კანონზე და ხელშეკრულებებზეა დამოკიდებული. საკითხი წინასწარ შეათანხმეთ იურისტთან და ჩაწერეთ გადაცემის გეგმაში, რომ ბოლოს არავის გაუკვირდეს.
ანიჭებს თუ არა ტენდერი უპირატესობას რომელიმე პროგრამას?
არა. ციფრული კითხვები აღწერს, რას ხედავენ მესაკუთრეები და არა რომელიმე კონკრეტულ პროდუქტს; შეფასების ბარათში ისინი თავიდან გამორთულია.
ეს იურიდიული რჩევაა?
არა. ეს ზოგადი ინფორმაციაა. კანონები ქვეყნების მიხედვით განსხვავდება და იცვლება, ამიტომ რასაც გააკეთებთ, შეამოწმებინეთ იურისტს.
განაგრძეთ კითხვა
შენობასთან ერთად პორტალიც გადასცით, რომელსაც მესაკუთრეები დაიტოვებენ
მესაკუთრეები მმართველს პირველივე თვიდან იმით აფასებენ, რასაც ხედავენ. დაიწყეთ უფასოდ ერთ სახლზე და თავად ნახეთ, როგორ გამოიყურება ყველაფერი მესაკუთრის მხრიდან, ან დაჯავშნეთ დემო.