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Consegna l’edificio a un amministratore che i condòmini vorranno confermare
Dopo la consegna, i condòmini potrebbero riesaminare la scelta dell’amministratore. Scegline uno che vorranno confermare, indicalo nella gara e organizza una consegna ordinata.
Che cosa succede alla tua scelta alla consegna
La consegna è un passaggio con conseguenze concrete, non una stretta di mano. Ci sono quattro aspetti da definire prima di firmare con un amministratore.
- 1Quando. Scopri, con il tuo avvocato, in quale momento i condòmini assumono il controllo del condominio e del contratto dell’amministratore. Pianifica quella data fin dal primo giorno.
- 2Che cosa consegni. Un edificio si consegna con i suoi registri, fondi, contratti, garanzie, progetti e rendiconti. Elencali presto e tienili in ordine.
- 3Che cosa possono cambiare i condòmini. Potrebbero avere la facoltà di sciogliere un contratto stipulato prima che assumessero il controllo. Se possono farlo, e a quali condizioni, dipende dalla legge del tuo paese e dal contratto.
- 4Chi può amministrare. Alcuni paesi chiedono all’amministratore una licenza o un’iscrizione. Chiedi al candidato la prova.
Un contratto con un amministratore scelto per indipendenza e trasparenza è un contratto che i condòmini hanno meno motivi di sciogliere.
Che cosa controllano innanzitutto i condòmini: l’indipendenza
Quando i condòmini confrontano l’amministratore che hai scelto con uno che potrebbero scegliere, la prima domanda è per chi lavora. Metti la risposta nella gara.
- Una dichiarazione scritta di ogni legame di proprietà, finanziario o familiare tra l’amministratore e il costruttore.
- Nessun lavoro affidato a società del costruttore o dell’amministratore, a meno che l’affidamento non sia dichiarato e il prezzo non sia confrontato con altre offerte.
- Un contratto che i condòmini possono sciogliere alle condizioni previste dalla legge, senza una clausola penale che renda costoso scioglierlo.
- Compensi dettagliati, che si possano mostrare agli acquirenti prima che firmino.
- Rendiconti ai condòmini fin dal primo mese, non solo dopo la consegna.
- Un elenco di consegna che il primo consiglio dei condòmini può verificare riga per riga.
La scheda qui sotto indica quanto è probabile che i condòmini confermino questo amministratore. Il risultato dipende dall’indipendenza e dalla trasparenza su denaro e documenti, mai da un software.
Valuta i candidati
Valuta ogni candidato dal punto di vista dei condòmini. Qui l’indipendenza pesa più di tutto, perché è tra i primi aspetti che possono valutare quando riesaminano la scelta di un amministratore nominato dal costruttore.
Indipendenza
Titoli e conformità
Gestione del denaro
Rendicontazione e decisioni
Servizio e tempi di risposta
Preparazione alla consegna
Trasparenza dei prezzi
Prove
Risultato
Modello di gara per il costruttore
Un unico documento per tutti gli offerenti. Formula come condizioni i principi qui sopra, contiene le domande della scheda e dà all’indipendenza il peso più alto.
Checklist di consegna
La prima parte elenca ciò che un costruttore trasferisce normalmente al condominio: registri, fondi, contratti e garanzie. Il resto verifica il passaggio dei documenti, la gestione dei difetti e un avvio finanziario ordinato. Conserva l’elenco firmato.
Da trasferire dal costruttore al condominio
- Documenti costitutivi del condominio ed eventuali modifiche successive, con le sue regole e i verbali delle riunioni svolte
- Dimissioni dei rappresentanti del costruttore dagli organi del condominio, dove ne facciano parte
- Registri e rendiconti finanziari dall’inizio del condominio alla consegna, esaminati da un contabile o da un revisore indipendente dove richiesto
- I fondi del condominio, o il controllo su di essi
- Inventario dei beni di proprietà del condominio
- Elaborati as built e specifiche tecniche dell’edificio
- Elenco delle imprese, dei subappaltatori e dei fornitori che hanno costruito l’immobile
- Polizze assicurative, certificati di fine lavori e autorizzazioni ancora in vigore
- Tutte le garanzie scritte dell’impresa, dei subappaltatori, dei fornitori e dei produttori ancora efficaci
- Elenco dei condòmini con indirizzi e numeri di telefono, nei limiti in cui la legge ne consente la trasmissione
- Contratti di locazione delle parti comuni e altri contratti di locazione di cui il condominio è parte
- Contratti di lavoro e di servizio, compreso il contratto di amministrazione, e tutti gli altri contratti di cui il condominio è parte
- Relazioni di verifica su struttura e sicurezza firmate da un ingegnere o da un architetto abilitato
Documenti
- Manuali d’uso e piani di manutenzione degli impianti dell’edificio (ascensori, riscaldamento e raffrescamento, sicurezza antincendio)
- Ultimi verbali di verifica di ascensori, impianti antincendio e altre apparecchiature soggette a controllo
Parti comuni, difetti e garanzie
- Sopralluogo di ogni parte comune con l’amministratore e, se possibile, con rappresentanti dei condòmini
- Elenco firmato dei difetti aperti, ciascuno con una scadenza e l’indicazione del responsabile
- Registro delle garanzie: che cosa è coperto, da chi e fino a quando, con la procedura per far valere la garanzia
- Chiavi, tessere di accesso, telecomandi e codici contati e firmati per ricevuta
- Letture dei contatori delle utenze comuni il giorno della consegna, con foto
Un avvio finanziario ordinato
- Conto bancario separato aperto a nome del condominio
- Saldo iniziale, con quanto il costruttore ha versato e quanto deve ancora
- Primo preventivo e acconti che lo coprono
- Fondo di riserva o per le riparazioni costituito, con la regola su come viene alimentato
- Fatture non pagate e ordini aperti alla consegna, ciascuno con l’indicazione di chi paga
Condòmini e comunicazione
- Elenco dei condòmini con le loro unità, le quote e i recapiti, nei limiti in cui la legge ne consente la trasmissione
- Data e ordine del giorno della prima assemblea dei condòmini concordati
- Modalità con cui i condòmini possono segnalare un problema e ricevere aggiornamenti scritti sul suo stato
- Contatto per le emergenze a qualsiasi ora, dato a ogni condòmino
Consegna del costruttore: le domande
Il costruttore può scegliere il primo amministratore?
Dipende dalla legge del tuo paese e dai documenti dell’edificio. Se il costruttore sceglie o incarica il primo amministratore, i condòmini potrebbero poi avere la facoltà di rivedere il contratto. Scegli quindi un amministratore che vorranno confermare.
Che cosa deve consegnare il costruttore?
Dipende dalla legge del tuo paese e dai contratti con gli acquirenti. Di solito si consegnano registri e verbali, rendiconti, fondi, contratti, garanzie, progetti, polizze e relazioni di verifica. La checklist parte da questo elenco. Chiedi al tuo avvocato che cosa vale per il tuo progetto.
Chi paga la verifica della consegna?
Dipende dalla legge e dai contratti. Chiariscilo presto con il tuo avvocato e scrivilo nel piano di consegna, così alla fine nessuno avrà sorprese.
La gara favorisce un software particolare?
No. Le domande digitali descrivono ciò che i condòmini possono vedere, mai un prodotto, e nella scheda partono disattivate.
È una consulenza legale?
No. Sono informazioni generali. Le leggi cambiano da paese a paese e nel tempo, quindi fai controllare a un avvocato ciò su cui intendi agire.
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