ამხანაგობის რეესტრი საქართველოში არ არსებობს: რას ნიშნავს ეს

თუ ეძებდით ამხანაგობების რეესტრს საქართველოში: ასეთი რეესტრი არ არსებობს. საქართველო ამხანაგობას (მრავალბინიანი სახლის მესაკუთრეთა გაერთიანებას) როგორც იურიდიულ ერთეულს საერთოდ არ არეგისტრირებს. კანონი მას არსებულად მიიჩნევს ყველა მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა და სადაც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინაა. ეს ერთი ფაქტი პასუხობს კითხვების უმეტესობას, რომლებიც იწყება სიტყვებით „სად დავარეგისტრიროთ“.

კანონი არის „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (№5277, მიღებულია 2007 წლის 11 ივლისს, ძალაშია 2007 წლის 1 აგვისტოდან), ბოლოს შეტანილია ცვლილება 2020 წლის ივლისში. მრავალბინიანი სახლების მართვაზე სხვა ეროვნული კანონი არ არსებობს, ამიტომ ქვემოთ ყველაფერი ამ ერთ აქტს ეყრდნობა.

იურიდიული პირი არ არის, მაგრამ ხელშეკრულებას აფორმებს

მე-14 მუხლის პირველი პუნქტი ამბობს, რომ ამხანაგობა იურიდიული პირი არ არის. ამას ხშირად იგებენ ასე: „ხელშეკრულების მხარე ვერ იქნება“. ეს გაგება არასწორია. იმავე მუხლით და მე-18 მუხლით ამხანაგობას აქვს განცალკევებული ქონება, შეუძლია ბანკში ანგარიშების ქონა, თავისი სახელით უფლებებისა და ვალდებულებების შეძენა, მესამე პირებთან ხელშეკრულებების გაფორმება, მოძრავი და უძრავი ქონების შეძენა და საბანკო კრედიტით სარგებლობა. სამართლებრივ ურთიერთობებში მას წარმოადგენს თავმჯდომარე ან სხვა უფლებამოსილი პირი, ხოლო სახელწოდების წინ გამოიყენება აბრევიატურა „ბმა“ (მე-17 მუხლი).

პრაქტიკაში, ვინც შენობას ემსახურება, შეუძლია ხელშეკრულება გააფორმოს ამხანაგობასთან, მოწვეულ მმართველთან ან დეველოპერთან, იმის მიხედვით, რა აირჩია შენობამ.

როგორ დავიწყოთ: ნაბიჯები

დასარეგისტრირებელი არაფერია, ამიტომ „დაწყება“ ნიშნავს მესაკუთრეების ორგანიზებას. მხოლოდ ის ნაბიჯები, რომლებსაც თვით კანონი აღწერს:

1. შეამოწმეთ, ხომ არ აკმაყოფილებს შენობა უკვე პირობებს. ერთი მიწის ნაკვეთი და ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინა: ამხანაგობა დაფუძნებულად ითვლება (მე-11 მუხლის პირველი პუნქტი). მუნიციპალიტეტის თანხმობა საჭიროა მხოლოდ ორი არასტანდარტული ფორმისთვის: ერთი სადარბაზოს ამხანაგობა ან მეზობელ ნაკვეთებზე ერთი ამხანაგობა (მე-11 მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტები; მე-29 მუხლის მე-2 პუნქტი).
2. გადაწყვიტეთ, მიიღებთ თუ არა წესდებას. ეს ნებაყოფლობითია (მე-23 მუხლის პირველი პუნქტი). თუ მიიღებთ, საჭიროა ხმების 3/4, როცა წევრი 12 ან ნაკლებია, და 2/3 ყველა სხვა შემთხვევაში (მე-23 მუხლის მეორე პუნქტი).
3. აირჩიეთ თავმჯდომარე. წევრთა ხმების 2/3, განსაზღვრული ვადით. შეიძლება აირჩეს ნებისმიერი წევრი ან მოწვეული მმართველი (მე-26 მუხლის მე-3 და მე-4 პუნქტები).
4. დაარქვით სახელი და გახსენით ანგარიში. სახელს წინ ემატება „ბმა“ (მე-17 მუხლი), ხოლო ამხანაგობას შეიძლება ჰქონდეს საანგარიშგებო და სხვა ანგარიშები ბანკში (მე-14 მუხლის პირველი პუნქტი).
5. გადაწყვეტილებები ოქმში აისახოს. ოქმს ადგენს და ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე (მე-28 მუხლის მე-7 პუნქტი).
6. მუნიციპალიტეტთან გაარკვიეთ მისი აღრიცხვის წესი, თუ გსურთ ადგილობრივი მხარდაჭერის პროგრამებში მონაწილეობა (იხილეთ ქვემოთ).

აქტი ამ ყველაფრისთვის არ ადგენს მოსაკრებელს, წარდგენის ვადას ან მარეგისტრირებელ ორგანოს.

ერთადერთი „სია“, რომელიც არსებობს: მუნიციპალური აღრიცხვა

მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ ხელი შეუწყონ ამხანაგობების ჩამოყალიბებას, მათ შორის ამხანაგობების აღრიცხვით (მე-29 მუხლის პირველი პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტი). კანონი ამბობს „შეიძლება“ და არა „უნდა“, ხოლო matsne-ს ინგლისური თარგმანი სიტყვა „აღრიცხვას“ გადმოსცემს როგორც „registration“, რაც ორიგინალზე უფრო თავისუფალია.

წესები მუნიციპალიტეტების მიხედვით განსხვავდება. მაგალითად, ბათუმმა 2020 წელს მიიღო წესი, რომლის მიხედვითაც თავმჯდომარე განცხადებით მიმართავს, როგორც წესი, ელექტრონული პორტალის (amkhanagoba.batumi.ge) მეშვეობით და წარადგენს ნოტარიულად დამოწმებულ ოქმს, ნოტარიულად დამოწმებულ წესდებას, წევრთა სრულ სიას და, თუ მოწვეული მმართველი აირჩიეს, მასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებას. ეს არის 2020 წლის თავდაპირველი ტექსტი: მისი მოქმედი კონსოლიდირებული ვერსია matsne-ზე ფასიანია და შემდგომი ორი ცვლილება ჩვენ არ წაგვიკითხავს, ამიტომ ეს მექანიზმის ილუსტრაციაა და არა დღევანდელი სია. თანადაფინანსების ერთიანი ეროვნული სქემა არ არსებობს; პროგრამები მუნიციპალიტეტების მიხედვით განისაზღვრება.

კანონისმიერი წესები, თუ წესდება არ გაქვთ

მე-28 მუხლი მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, თუ წევრებმა წესდება არ მიიღეს:

• კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია, თუ მას ესწრება წევრთა 2/3.
• თუ არ ესწრება, თავმჯდომარე კრებას იმავე დღის წესრიგით ხელმეორედ იწვევს და ის გადაწყვეტილებაუნარიანია დამსწრეთა რაოდენობის მიუხედავად.
• თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ერთი ხმა; თუ რამდენიმე ბინა აქვს, ბინების რაოდენობის შესაბამისი ხმები.
• გადაწყვეტილება მიიღება დამსწრეთა ხმების ნახევარზე მეტით, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი, და სავალდებულოა ყველა წევრისთვის, მათ შორის მათთვისაც, ვინც კენჭისყრაში არ მონაწილეობდა.
• თავმჯდომარე კრებას იწვევს წელიწადში ერთხელ მაინც და წევრებს წერილობით აცნობებს (მე-27 მუხლი).

ზოგი გადაწყვეტილება მეტს მოითხოვს. საერთო ქონების არსებითი განვითარება ერთსულოვნებას მოითხოვს (მე-10 მუხლის პირველი პუნქტი), ხოლო განვითარებასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯების დაკისრებას 2/3 სჭირდება (მე-15 მუხლის მეორე პუნქტი).

გადასახადები და დავალიანება

თუ წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, მესაკუთრის წილი საერთო ხარჯებში მისი წილის შესაბამისია საერთო ქონებაში (მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტი), რომელიც ფართობით განისაზღვრება (მე-5 მუხლის მესამე პუნქტი). საკუთარი ბინის ან საერთო ქონების გამოუყენებლობა ხარჯებში მონაწილეობისგან არ ათავისუფლებს (მე-21 მუხლის მეორე პუნქტი).

აკრეფის მხრივ ქართულ კანონს აქვს ერთი ძლიერი ბერკეტი: მე-14 მუხლის მე-5 და მე-6 პუნქტები, რომლებიც ქვემოთ, ხშირად დასმულ კითხვებშიც არის აღწერილი: თავმჯდომარეს წევრთა კრებასთან შეთანხმებით, ან ამხანაგობის მიერ უფლებამოსილ სხვა პირს შეუძლია 500 ლარზე მეტი დავალიანება საჯარო რეესტრში ბინაზე მიბმულ ვალდებულებად დაარეგისტრიროს, ხოლო გასხვისების შემდეგ ახალი მესაკუთრე პასუხს აგებს.

რას აკეთებს Unitify

Unitify არაფერს არეგისტრირებს და არ აფუძნებს; ის მართავს ბილინგსა და კომუნიკაციას მას შემდეგ, რაც შენობა ორგანიზებულია. საქართველოში ამხანაგობისთვის, მოწვეული მმართველისთვის ან დეველოპერისთვის ეს ნიშნავს გასაგებ ყოველთვიურ ამონაწერს თითოეული ბინისთვის, შეხსენებებს ვადამდე, ავტომატურ შემდგომ პროცესს დავალიანებაზე და სტატუსს, რომელსაც თავმჯდომარე ხედავს. საქართველოში მობინადრეები შენობის გადასახადებს უკვე იხდიან TBC-სა და Bank of Georgia-ს მეშვეობით, ხოლო ბარათით გადახდისთვის მუშაობს Flitt. ბათუმის Ande Tower-ში შეგროვების მაჩვენებელი 40%-დან 80%-მდე გაიზარდა ექვს თვეში.

იხილეთ Unitify საქართველოსთვის ან დაჯავშნეთ დემო.

წყაროები: „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი №5277, 11.07.2007, კონსოლიდირებული ტექსტი matsne.gov.ge/ka/document/view/19798, მუხლები 5, 10, 11, 14, 15, 17, 18, 21, 23, 26-29; ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №30, 30.06.2020, თავდაპირველი ტექსტი, matsne.gov.ge/ka/document/view/4909485. შემოწმებულია 2026 წლის 8 სექტემბერს; 2026 წლის შემდეგ გადაამოწმეთ.